Untermiete in der Schweiz im Jahr 2026: Regeln, Rechte und bewährte Verfahren

Angesichts der jüngsten Debatten rund um das Mietrecht stellen sich viele Mieter berechtigte Fragen zur Untermiete in der Schweiz im Jahr 2026. Darf man immer noch ein Zimmer in seiner Wohnung untervermieten? Muss man Sanktionen oder eine missbräuchliche Kündigung des Mietvertrags fürchten? Bei Roomlala unterstützen wir täglich tausende Mieter und Gastgeber. Unsere Mission ist es, Ihnen klare, transparente und beruhigende Informationen anzubieten. Falls Sie von einer Verschärfung der Regeln gehört haben, können Sie aufatmen: Die Realität ist weitaus milder, als es Gerüchte vermuten lassen. In diesem ausführlichen Artikel erläutern wir für Sie den aktuellen Stand der Schweizer Gesetzgebung, die notwendigen Bedingungen, um auf der sicheren Seite zu bleiben, und wie Sie unsere Plattform nutzen können, um Ihr Vorgehen von A bis Z abzusichern.

Bestandsaufnahme: Die Wahrheit über die Untermiete in der Schweiz im Jahr 2026

In den letzten Jahren wurde die politische und immobilienwirtschaftliche Sphäre von Vorschlägen erschüttert, die darauf abzielten, das Gesetz zur Untermiete eines Zimmers zu ändern. Das Revisionsprojekt des Obligationenrechts (OR) sah strenge Massnahmen vor, wie die gesetzliche Pflicht zu einer schriftlichen Zustimmung und eine auf zwei Jahre begrenzte maximale Dauer der Untermiete. Diese Vorschläge sorgten unter Studierenden, jungen Berufstätigen und langjährigen Mietern für Verwirrung.

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Es ist jedoch entscheidend, die Fakten richtigzustellen: Diese Revision wurde bei der Volksabstimmung am 24. November 2024 mit über 51 % der Stimmen schlichtweg abgelehnt. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) und der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband (MV) bestätigen, dass weiterhin Artikel 262 des Obligationenrechts massgebend ist. Es gibt also im Jahr 2026 keine gesetzliche Verschärfung auf Bundesebene.

Was bedeutet das konkret für Sie? Ihre Rechte bleiben bestehen. Sie müssen keine auf zwei Jahre begrenzte Dauer rechtfertigen, um einen Untermieter aufzunehmen. Die legale Wohngemeinschaft in der Schweiz bleibt eine flexible und geförderte Lösung, um dem Wohnungsmangel in Städten wie Genf, Lausanne oder Zürich zu begegnen. Der Rahmen bleibt der des gesunden Menschenverstands und des gegenseitigen Respekts zwischen Hauptmieter und Vermieter.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Stellen Sie sich vor, Sie sind ein beruflich für 18 Monate vorübergehend ins Ausland versetzter Mieter oder Sie verfügen über ein ungenutztes Gästezimmer. Sie können diesen Raum durchaus untervermieten, um Ihre finanziellen Lasten zu verringern. Das Gesetz schützt Sie, sofern Sie die drei goldenen Regeln einhalten, die wir im Folgenden erläutern.

Die 3 unerlässlichen Bedingungen für eine legale Untermiete

Die Zustimmung des Vermieters: ein obligatorischer Schritt

Wenn es eine Regel gibt, die sich im Schweizer Mietrecht nie geändert hat, dann ist es die Pflicht, vor der Untervermietung die Zustimmung Ihres Vermieters (oder der Hausverwaltung) einzuholen. Es ist strengstens untersagt, heimlich unterzuvermieten. Bei Roomlala erinnern wir Sie daran, dass Transparenz der Schlüssel zu einem entspannten Mietverhältnis ist.

Die gute Nachricht ist, dass der Vermieter Ihrer Anfrage nicht willkürlich widersprechen kann. Laut Gesetz kann er die Zustimmung nur aus drei bestimmten Gründen verweigern: wenn Sie sich weigern, ihm die Bedingungen der Untermiete mitzuteilen, wenn Sie einen missbräuchlichen Gewinn daraus ziehen oder wenn die Untermiete für ihn wesentliche Nachteile mit sich bringt.

Wenn Sie beispielsweise eine klare Anfrage an Ihre Verwaltung senden und die Identität Ihres künftigen Untermieters, die Höhe der verlangten Miete sowie die geplante Dauer angeben, ist die Verwaltung verpflichtet zuzustimmen. Wenn sie ohne triftigen Grund ablehnt, haben Sie das Recht, diese Entscheidung anzufechten, insbesondere mit Unterstützung von Organisationen wie dem MV.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter die alleinige Verantwortung trägt. Wenn der Untermieter Schäden verursacht oder seinen Anteil nicht zahlt, müssen Sie gegenüber der Verwaltung für diese Versäumnisse geradestehen. Daher ist es wichtig, die Person, mit der Sie sich den Wohnraum teilen, sorgfältig auszuwählen.

Das strikte Verbot von missbräuchlichem Gewinn

Die Untermiete hat zum Ziel, die Wohnkosten zu teilen, und nicht, sich auf Kosten des Untermieters oder des Eigentümers zu bereichern. Einen missbräuchlichen finanziellen Gewinn zu erzielen, ist in der Schweiz völlig illegal. Die Miete, die Sie verlangen, muss im Verhältnis zu dem stehen, was Sie selbst zahlen.

Wie berechnet man den fairen Preis? Sie sollten sich an der Fläche des untervermieteten Zimmers im Verhältnis zur Gesamtfläche der Wohnung orientieren und einen Anteil für den Zugang zu den Gemeinschaftsräumen (Küche, Bad, Wohnzimmer) einberechnen. Die Nebenkosten (Wasser, Strom, Internet) müssen ebenfalls gerecht aufgeteilt werden.

Ein Zuschlag wird jedoch toleriert, wenn Sie das Zimmer möbliert vermieten. In der Regel akzeptiert die Schweizer Rechtsprechung einen Zuschlag von bis zu maximal 20 % der anteiligen Miete, um die Abnutzung der Möbel und die inbegriffenen Dienstleistungen (wie WLAN) auszugleichen. Darüber hinaus gilt der Gewinn als missbräuchlich und rechtfertigt eine Ablehnung durch den Vermieter.

Rechenbeispiel: Sie mieten eine 3-Zimmer-Wohnung für eine Gesamtmiete von 1500 CHF inklusive Nebenkosten. Sie untervermieten ein Zimmer, das ein Drittel der Wohnfläche ausmacht. Die Grundmiete für das Zimmer beträgt somit 500 CHF. Mit einem Zuschlag von 20 % für Möbel und Internet können Sie legal bis zu 600 CHF von Ihrem Untermieter verlangen. 900 CHF zu verlangen wäre illegal und könnte zur Kündigung Ihres Hauptmietvertrags führen.

Vermeidung wesentlicher Nachteile für den Vermieter

Die dritte Bedingung dafür, dass Ihr Vermieter die Untermiete nicht verweigern kann, ist das Fehlen wesentlicher Nachteile. Aber was versteht man im Gesetz zur Untermiete eines Zimmers genau darunter? Es handelt sich um jedes Element, das die Art des Mietvertrags verändern oder den Frieden im Haus stören würde.

Überbelegung ist das häufigste Beispiel. Wenn Sie ein 25 Quadratmeter grosses Studio mieten und dort zwei zusätzliche Untermieter beherbergen möchten, wird die Verwaltung dies aus Gründen der Hygiene und der vorzeitigen Abnutzung der Anlagen logischerweise verweigern. Die Anzahl der Bewohner muss der Grösse der Unterkunft angepasst bleiben.

Ein weiterer wesentlicher Nachteil wäre die Umwandlung einer Wohnung zur reinen Wohnnutzung in ein Gewerbelokal, zum Beispiel durch die Untervermietung eines Raumes an einen Handwerker, der dort den ganzen Tag Kunden empfangen würde. Dies würde Lärmbelästigungen und ein Kommen und Gehen verursachen, die im ursprünglichen Vertrag nicht vorgesehen waren.

Solange Ihr Untermieter das Zimmer zum friedlichen Wohnen nutzt, die Hausordnung (die berühmten Ruhezeiten in der Schweiz) einhält und keine Störungen der Nachbarschaft verursacht, hat der Eigentümer kein rechtliches Argument, um einen wesentlichen Nachteil geltend zu machen.

Die Bedeutung der schriftlichen Vereinbarung: Warum Vorsicht geboten bleibt

Auch wenn die Abstimmung von 2024 die strikte Bundespflicht für eine schriftliche Vereinbarung abgelehnt hat, bedeutet dies nicht, dass Sie sich mit einer mündlichen Abmachung begnügen sollten. Bei Roomlala betrachten wir die schriftliche Vereinbarung nicht als Zwang, sondern als Ihren besten Rechtsschutz im Streitfall.

In der Schweizer Immobilienpraxis, insbesondere durch die in fast allen Verwaltungen (in Genf, Waadt, Neuenburg usw.) verwendeten Rahmenverträge, verlangen die Mietvertragsklauseln systematisch, dass die Anfrage zur Untermiete schriftlich eingereicht wird. Das Ignorieren dieser Vertragsklausel setzt Sie Mahnungen oder sogar einer vorzeitigen Kündigung aus.

Wir empfehlen Ihnen dringend, Ihre Anfrage per Einschreiben zu versenden. Dieses Dokument sollte den Namen des Untermieters, die Anzahl der untervermieteten Räume, die Höhe der Miete und der Nebenkosten sowie das Start- und (falls bekannt) das Enddatum der Untermiete enthalten. Diese schriftliche Spur beweist Ihren guten Willen und Ihre Transparenz.

Stellen Sie sich folgendes Szenario vor: Sie erhalten eine mündliche Zusage vom Hauswart oder einem Angestellten der Verwaltung. Sechs Monate später wechselt die Geschäftsführung und entdeckt eine Person, die nicht im Mietvertrag steht. Ohne schriftlichen Beweis ihrer vorherigen Zustimmung müssen Sie lange und stressige Schritte unternehmen, um Ihr Recht zu beweisen. Eine einfache bestätigte E-Mail oder ein unterschriebener Brief erspart Ihnen dieses Katastrophenszenario.

Wie Roomlala Ihr Untermietvorhaben absichert

Ein klarer Rahmen, um den richtigen Untermieter zu finden

Die ideale Person zu finden, um den Alltag zu teilen, ist keine leichte Aufgabe. Hier setzt Roomlala an, um diesen Schritt in eine positive Erfahrung zu verwandeln. Unsere Plattform wurde entwickelt, um Eigentümer und Hauptmieter mit Untermietern zu verbinden, deren Profile vollständig und geprüft sind.

Dank unseres sicheren Nachrichtensystems können Sie sich lange mit den Kandidaten austauschen, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Sie können Fragen zu deren Lebensrhythmus und Erwartungen stellen und sicherstellen, dass sie die Hausordnung verstehen. Dies ist der beste Weg, um die von den Verwaltungen gefürchteten wesentlichen Nachteile zu vermeiden.

Wenn Sie beispielsweise nachts arbeiten und tagsüber Ruhe benötigen, können Sie Roomlala nutzen, um gezielt nach einem seriösen Studierenden oder einem beruflich oft reisenden Profi zu suchen. Diese gezielte Kontaktaufnahme garantiert eine legale Wohngemeinschaft in der Schweiz, die harmonisch ist und den Lebensstil jedes Einzelnen respektiert.

Zudem bieten Ihnen die von ehemaligen Gastgebern hinterlassenen Bewertungen auf dem Profil des Kandidaten eine zusätzliche Garantie für dessen Seriosität und Bonität. Sie überlassen nichts mehr dem Zufall, sondern wählen Ihren zukünftigen Mitbewohner in voller Kenntnis der Sachlage aus.

Werkzeuge zur Formalisierung Ihrer Vereinbarung und Zahlungen

Sobald der ideale Kandidat gefunden und die Zustimmung der Verwaltung eingeholt wurde, bleibt die Formalisierung der Beziehung zwischen Ihnen und Ihrem Untermieter. Es ist zwingend erforderlich, einen ordnungsgemässen Untermietvertrag aufzusetzen. Auf Roomlala unterstützen wir Sie dabei, indem wir Ihnen einen klaren Rahmen zur Definition der Bedingungen Ihrer Unterkunft bieten.

Die Nutzung unserer Plattform für die Buchung und die Mietzahlungen bietet einen beträchtlichen rechtlichen Vorteil: die Nachvollziehbarkeit. Bei einer Kontrolle durch Ihre Immobilienverwaltung oder die Steuerbehörden verfügen Sie über eine präzise und digitalisierte Historie der erhaltenen Beträge.

Dies ist ein unwiderlegbarer Beweis dafür, dass Sie das Verbot von missbräuchlichem Gewinn einhalten. Die von Roomlala erstellten Quittungen zeigen, dass die verlangte Miete genau dem entspricht, was bei Ihrem Vermieter angegeben wurde. Das ist ein unschätzbarer Seelenfrieden, damit Sie sich auf das Wesentliche konzentrieren können: die Geselligkeit Ihrer Wohngemeinschaft.

Hier eine Zusammenfassung der bewährten Vorgehensweisen mit Roomlala:

• Berechnen Sie die faire Miete: Teilen Sie Ihre Hauptmiete proportional zur Fläche auf und fügen Sie maximal 20 % für die Möbel hinzu.
• Bitten Sie um schriftliche Genehmigung: Senden Sie einen eingeschriebenen Brief mit allen Bedingungen der Untermiete an Ihre Verwaltung.
• Wählen Sie über Roomlala aus: Tauschen Sie sich über unser sicheres Nachrichtensystem mit Kandidaten aus, um deren Übereinstimmung mit Ihrem Lebensstil zu prüfen.
• Verfolgen Sie Ihre Zahlungen: Nutzen Sie unser Online-Buchungssystem, um einen rechtlichen Nachweis der Transaktionen aufzubewahren und jeden Verdacht auf missbräuchlichen Gewinn zu vermeiden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Untermiete in der Schweiz im Jahr 2026 nicht die von vielen befürchtete Verschärfung erfahren hat. Das Schweizer Mietrecht bleibt ausgewogen und schützt sowohl den Hauptmieter als auch den Vermieter. Indem Sie die Regeln der Transparenz einhalten, jeden übermässigen Gewinn vermeiden und auf eine vertrauenswürdige Plattform wie Roomlala setzen, können Sie die Türen zu Ihrem Wohnraum ganz entspannt und völlig legal öffnen.