Untermiete in der Schweiz im Jahr 2026: Die wahren Regeln für die Vermietung Ihres Zimmers

Bei Roomlala wissen wir, wie sehr das Thema Wohnraum eine Quelle von Stress sein kann, insbesondere angesichts der regelmässigen legislativen Entwicklungen. Wenn Sie erwägen, ein Zimmer bei sich anzubieten oder Ihre Wohnung während einer Abwesenheit unterzuvermieten, haben Sie wahrscheinlich von einer kürzlichen Verschärfung des schweizerischen Mietrechts gehört. Viele Mieter fürchten heute, ihre Wohnung zu verlieren, wenn sie diesen Schritt wagen. Seien Sie beruhigt: Die Realität der Untervermietung in der Schweiz 2026 ist weitaus vorteilhafter, als die Gerüchte vermuten lassen.

Tatsächlich kursieren seit den intensiven politischen Debatten der letzten Jahre viele widersprüchliche Informationen. Der bekannte Gesetzesentwurf, der Ihre Rechte drastisch einschränken sollte, hat viel zu reden gegeben und ein Klima der Unsicherheit für Hauptmieter geschaffen. Unsere Mission heute ist es, diese Zweifel mit klaren, geprüften und für das Jahr 2026 aktualisierten Informationen auszuräumen.

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In diesem ausführlichen Artikel entschlüsseln wir für Sie die jüngsten Entwicklungen im Schweizer Obligationenrecht (OR). Wir erklären Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie rechtmässig ein Zimmer untervermieten, welche Pflichten Sie gegenüber Ihrem Vermieter oder Ihrer Verwaltung haben und wie Sie Ihr Vorgehen absichern können. Ob Sie einen Studenten für einige Monate aufnehmen oder Ihre Wohnung während einer Reise ins Ausland untervermieten möchten, Sie werden alle Karten in der Hand halten, um dies ganz entspannt zu tun.

Der Stand zum Schweizer Mietrecht: Was sich 2026 geändert hat (und was nicht)

Um den rechtlichen Rahmen der Untervermietung in der Schweiz 2026 richtig zu verstehen, ist es unerlässlich, auf ein wichtiges politisches Ereignis der letzten Zeit zurückzublicken. Vielleicht haben Sie in der Presse gelesen, dass ein Revisionsentwurf des Obligationenrechts vorsah, eine zwingend schriftliche Zustimmung des Vermieters vorzuschreiben und die Untervermietung strikt auf eine maximale Dauer von zwei Jahren zu begrenzen. Bei Roomlala haben wir unzählige Nachrichten von Mietern erhalten, die angesichts dieser drohenden Verschärfung beunruhigt waren.

Die gute Nachricht ist, dass dieses restriktive Gesetz nie in Kraft getreten ist! Bei der Volksabstimmung vom 24. November 2024 lehnte das Schweizer Volk diese Revision mit 51,58 % Nein-Stimmen ab. Im Jahr 2026 hat das Gesetz also nicht diese so gefürchtete Verschärfung erfahren. Das Recht zur Untervermietung bleibt ein Grundrecht des Mieters, das durch die Bundesgesetzgebung geschützt ist, und Verwaltungen können nicht willkürlich eine zeitliche Begrenzung von zwei Jahren ohne triftigen Grund auferlegen.

Heute ist weiterhin Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) massgebend. Dieser Artikel besagt klar, dass der Mieter die gemietete Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten kann. Die Spielregeln bleiben also ausgewogen: Sie behalten Ihre Freiheit zur Untervermietung, um Ihre Miete zu entlasten oder Ihre Wohnung während einer Abwesenheit zu behalten, während Sie gleichzeitig eine Transparenzpflicht gegenüber dem Eigentümer erfüllen.

Praxisbeispiel: Nehmen wir das Beispiel von Sophie, Mieterin einer 3-Zimmer-Wohnung in Lausanne. Sie wird für 3 Jahre beruflich nach Berlin entsandt. Nach dem abgelehnten Gesetz hätte sie ihren Mietvertrag nach zwei Jahren aufgeben müssen. Im Jahr 2026, dank der Ablehnung der Revision, kann Sophie ihre Wohnung problemlos für die gesamten 3 Jahre ihrer Entsendung an ein Expat-Paar untervermieten, da sie die feste Absicht hat, bei ihrer Rückkehr in die Schweiz wieder dort zu wohnen.

Die 3 gesetzlichen Bedingungen, um rechtmässig ein Zimmer unterzuvermieten

1. Einholung der vorherigen Zustimmung des Vermieters

Die erste goldene Regel, und zweifellos die wichtigste, ist die Pflicht, vor Ankunft des Untermieters die Zustimmung Ihres Eigentümers oder Ihrer Immobilienverwaltung einzuholen. Achtung, es handelt sich nicht um eine einfache Information, sondern um ein Gesuch um Bewilligung. Wenn Sie heimlich untervermieten, riskieren Sie eine vorzeitige Kündigung Ihres Mietvertrags aus wichtigem Grund – ein Risiko, von dem wir Ihnen ausdrücklich abraten.

Obwohl das Schweizer Gesetz (Art. 262 OR) nicht ausdrücklich verlangt, dass diese Zustimmung schriftlich erfolgt, betrachten wir bei Roomlala die schriftliche Zustimmung des Vermieters als absoluten Schutz. Gegenüber einer Verwaltung, die ihre Meinung ändern könnte, oder einem Eigentümer, der Gedächtnislücken haben könnte, ist ein schriftliches Dokument (unterzeichneter Brief oder bestätigte E-Mail) Ihr einziger handfester Beweis im Streitfall.

Um diese Zustimmung zu erhalten, müssen Sie absolute Transparenz zeigen. Der Eigentümer hat das Recht, die Identität des Untermieters (Name, Vorname, Geburtsdatum), die Bedingungen der Untervermietung (Höhe des Untermietzinses) und die geplante Dauer zu erfahren. Wenn Sie diese Informationen nicht mitteilen, hat der Vermieter das gesetzliche Recht, sich gegen die Untervermietung zu wehren.

Praxisbeispiel: Marc möchte sein Gästezimmer auf Roomlala anbieten, um Studenten der EPFL aufzunehmen. Bevor er seine Anzeige veröffentlicht, sendet er einen eingeschriebenen Brief an seine Verwaltung. Er gibt darin seine Absicht an, ein 15m2 grosses Zimmer unterzuvermieten, präzisiert, dass der verlangte Mietzins proportional zur Fläche sein wird, und fügt den Entwurf des Untermietvertrags bei. Die Verwaltung, die alle Informationen vorliegen hat und Marcs Seriosität erkennt, sendet ihm innerhalb weniger Tage eine schriftliche Bewilligung zurück.

2. Keinen missbräuchlichen Gewinn erzielen

Die zweite gesetzliche Bedingung besagt, dass die Bedingungen der Untervermietung nicht missbräuchlich sein dürfen. Klar ausgedrückt: Die Untervermietung in der Schweiz ist nicht als lukratives Geschäft gedacht, um den Hauptmieter auf Kosten des Eigentümers zu bereichern. Wenn Sie Ihre gesamte Wohnung vermieten, darf der Mietzins, den Sie von Ihrem Untermieter verlangen, nicht höher sein als der Mietzins, den Sie selbst zahlen, inklusive Nebenkosten.

Wenn Sie sich entscheiden, rechtmässig ein Zimmer unterzuvermieten (also nur einen Teil der Wohnung), muss die Berechnung anteilsmässig zur vermieteten Fläche und den gemeinsam genutzten Bereichen erfolgen. Es ist jedoch legal und toleriert, einen leichten Aufschlag zu erheben, wenn Sie die Möbel zur Verfügung stellen. Die Schweizer Rechtsprechung und der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) schätzen im Allgemeinen, dass ein Aufschlag von maximal 10 % bis 20 % für die Abnutzung des Mobiliars und Verwaltungskosten (wie Internet oder Strom, falls inbegriffen) akzeptabel und nicht missbräuchlich ist.

Falls Ihre Verwaltung herausfindet, dass Sie Ihre Wohnung für 1500 CHF für 2500 CHF pro Monat untervermieten, ist sie berechtigt, den sofortigen Stopp der Untervermietung zu verlangen, Ihren Mietvertrag zu kündigen und sogar die Rückerstattung der unrechtmässig erzielten Gewinne zu fordern. Finanzielle Transparenz ist also Ihr bester Verbündeter.

Praxisbeispiel: Clara mietet eine 4-Zimmer-Wohnung in Genf für 2000 CHF pro Monat. Sie beschliesst, ein möbliertes Zimmer unterzuvermieten, das mit Zugang zu den Gemeinschaftsbereichen etwa ein Drittel der Nutzung der Wohnung ausmacht. Der Basismietzins für das Zimmer wäre etwa 660 CHF. Durch Hinzufügen von 15 % für die Amortisation ihrer schönen Möbel und die Einbeziehung von WLAN und Hausratversicherung setzt sie den Untermietzins auf 760 CHF fest. Dieser Betrag ist vollkommen legal und stellt keinen missbräuchlichen Gewinn dar.

3. Vermeidung wesentlicher Nachteile für den Eigentümer

Der dritte vom Gesetz vorgesehene Verweigerungsgrund betrifft wesentliche Nachteile, die die Untervermietung dem Vermieter verursachen könnte. Dieser Begriff, obwohl er subjektiv erscheint, ist durch die Rechtsprechung streng geregelt. Es handelt sich um Situationen, in denen die Untervermietung den Verwendungszweck der Wohnung verändern oder nachweislich Störungen für die Nachbarschaft oder das Gebäude verursachen würde.

Zum Beispiel stellt die Umwandlung einer reinen Wohnwohnung in ein Geschäftslokal, ein Musikstudio, das Lärmbelästigungen erzeugt, oder ein Ort mit intensivem Publikumsverkehr (wie ein täglicher Wechsel von lärmenden Touristen) einen wesentlichen Nachteil dar. Ebenso ist eine Überbelegung ein triftiger Grund für eine Verweigerung: Sie können ein 20m2-Studio nicht an eine vierköpfige Familie untervermieten.

Solange Ihr Untermieter die Wohnung normal und respektvoll gemäss dem Hauptmietvertrag nutzt (klassische Wohnnutzung), kann der Eigentümer diesen Grund nicht anführen, um Ihnen das Recht zur Untervermietung zu verweigern. Deshalb ist es entscheidend, Ihren Untermieter sorgfältig auszuwählen und sicherzustellen, dass er die Hausordnung respektiert.

Praxisbeispiel: Julien möchte sein Zimmer an einen Freund untervermieten, der Handwerker ist und plant, das Wohnzimmer zu nutzen, um schweres Baustellenmaterial zu lagern und Kunden zu empfangen. Die Verwaltung widerspricht dem energisch, unter Berufung auf eine Zweckentfremdung (von Wohn- zu Gewerbenutzung) und ein Risiko der Beschädigung der Gemeinschaftsbereiche. Diese Verweigerung ist völlig legal. Julien wird einen Untermieter mit klassischem Profil (Student, Angestellter) finden müssen, um die Zustimmung zu erhalten.

Regeln für Wohngemeinschaften in der Schweiz: Untervermietung im Alltag managen

Die exklusive rechtliche Verantwortung des Hauptmieters

Ein wichtiger Punkt, an den wir bei Roomlala oft erinnern, betrifft die Verantwortung. Indem Sie ein Zimmer untervermieten, übernehmen Sie die Rolle des Vermieters gegenüber Ihrem Untermieter. In den Augen Ihres Eigentümers oder Ihrer Verwaltung bleiben Sie jedoch der alleinige Mieter und der einzige rechtlich Verantwortliche für die Wohnung. Es gibt keine direkte rechtliche Beziehung zwischen dem Eigentümer und Ihrem Untermieter.

Das bedeutet, dass Sie, wenn Ihr Untermieter Ihnen seinen Mietzins nicht zahlt, dennoch in der absoluten Pflicht sind, am Ende des Monats die volle Miete an die Verwaltung zu zahlen. Ebenso, wenn der Untermieter Schäden in der Wohnung verursacht (Kratzer im Parkett, zerbrochene Scheibe), wird sich die Verwaltung an Sie wenden, um die Reparaturen am Ende des Mietverhältnisses zu fordern.

Um sich zu schützen, raten wir Ihnen dringend, von Ihrem Untermieter zu verlangen, dass er über eine in der Schweiz gültige private Privathaftpflichtversicherung verfügt. Dies ist eine unumgängliche Norm der Regeln für Wohngemeinschaften in der Schweiz. Bei einem versehentlichen Schaden übernimmt dessen Versicherung die Kosten, wodurch Sie vermeiden, aus eigener Tasche für Schäden aufkommen zu müssen, die Sie nicht verursacht haben.

Praxisbeispiel: Während einer Party stösst der Untermieter von Thomas versehentlich eine Kerze um und verbrennt ein Stück des Teppichbodens in seinem Zimmer. Die Verwaltung schickt die Rechnung für den Ersatz von 800 CHF an Thomas. Glücklicherweise hatte Thomas bei Unterzeichnung des Untermietvertrags einen Nachweis einer Privathaftpflichtversicherung verlangt. Die Versicherung des Untermieters deckt die Kosten, und Thomas verliert keinen Rappen.

Erstellung eines formgerechten Untermietvertrags

Auch wenn Sie ein Zimmer an einen engen Freund oder ein Familienmitglied untervermieten, ist die Erstellung eines schriftlichen Untermietvertrags unverzichtbar. Dieses Dokument regelt Ihre Beziehung und beugt Missverständnissen vor. Es sollte klar die Namen der Parteien, die Bezeichnung der untervermieteten Räume (z. B. Zimmer Nummer 2 und gemeinsamer Zugang zu Küche und Bad), die Höhe des Mietzinses und der Nebenkosten sowie die Modalitäten der Kündigung erwähnen.

Zusätzlich zum Vertrag ist es zwingend erforderlich, ein sorgfältiges Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug zu erstellen, idealerweise mit Fotos. Dieses Dokument erlaubt Ihnen, den Anfangszustand des Zimmers im Schadensfall zu belegen. Vergessen Sie auch nicht, eine Mietkaution zu verlangen, die gesetzlich bei Wohnmietverträgen drei Monatsmieten nicht übersteigen darf und auf ein gesperrtes Bankkonto auf den Namen des Untermieters eingezahlt werden muss.

Bei Roomlala erleichtern wir diese Schritte, indem wir Sie mit verifizierten Profilen in Kontakt bringen, aber die administrative Sorgfalt bleibt Ihre Aufgabe. Muster für Untermietverträge, die kostenlos und konform mit dem Schweizer Recht sind, sind zudem leicht bei Mieterschutzverbänden wie dem MV (ASLOCA) zu finden.

Praxisbeispiel: Élodie nimmt einen ausländischen Studenten über Roomlala auf. Sie druckt einen Standard-Untermietvertrag aus, legt darin fest, dass die Kündigungsfrist 3 Monate beträgt (wie es das Gesetz vorsieht, wenn für eine nicht möblierte Wohnung nichts anderes vereinbart wurde, oder 2 Wochen für ein möbliertes Zimmer gemäss Art. 266e OR). Sie macht ein detailliertes Übergabeprotokoll und verlangt einen Monat Kaution. Einige Monate später muss der Student hastig abreisen. Dank des klaren Vertrags kassiert Élodie die gesetzliche Kündigungsfrist und hat Zeit, einen neuen Mieter zu finden, ohne einen finanziellen Verlust zu erleiden.

Dauer und Ende des Mietverhältnisses: Welche Perspektiven für die Zukunft?

Wie wir gesehen haben, wurde die Drohung einer strikten Begrenzung auf zwei Jahre von den Schweizer Stimmbürgern vom Tisch gewischt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Untervermietung ohne Begründung unendlich lange andauern kann. Die Rechtsprechung des Schweizer Bundesgerichts behält eine goldene Regel bei: Die Untervermietung muss einen vorübergehenden Charakter haben, auch wenn diese Dauer in Jahren gemessen wird.

Klar ausgedrückt: Der Hauptmieter muss die Absicht haben, die Nutzung des Zimmers oder der Wohnung zu gegebener Zeit wieder aufzunehmen. Wenn Sie Ihre Wohnung ohne jegliche Absicht verlassen, jemals zurückzukehren, und sie unendlich lange untervermieten, um eine günstige Miete zu behalten, kann die Verwaltung dies als getarnte Mietzinsabtretung betrachten, was ein Kündigungsgrund ist. Sie müssen auf Anfrage nachweisen können, dass Ihre Abwesenheit oder die Bereitstellung des Zimmers mit einer vorübergehenden Situation verbunden ist (Studium, Reise, vorübergehende familiäre Situation).

Was die Kündigung des Untermietvertrags betrifft, so unterliegt sie denselben Regeln wie der Hauptmietvertrag. Wenn Sie ein möbliertes Zimmer vermieten, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist zwei Wochen auf das Ende einer einmonatigen Mietdauer (Art. 266e OR). Für eine gesamte Wohnung oder ein nicht möbliertes Zimmer beträgt die Frist drei Monate auf die ortsüblichen Termine oder gemäss Vertrag. Es ist daher entscheidend, diese Fristen vorwegzunehmen, wenn Sie planen, Ihren Raum zurückzufordern.

Praxisbeispiel: Antoine hat seine Genfer Wohnung 4 Jahre lang untervermietet, während er in Zürich arbeitete. Die Verwaltung beginnt ungeduldig zu werden und fragt ihn nach seinen Absichten. Antoine beweist, dass sein Arbeitsvertrag in Zürich befristet ist und er im nächsten Jahr nach Genf zurückkehrt. Die Verwaltung kann seinen Mietvertrag nicht kündigen. Umgekehrt, wenn er in Zürich ein Haus gekauft hätte und keine Bindung mehr in Genf hätte, hätte die Verwaltung das Ende der Untervermietung fordern können.

• Zusammenfassend für Ihre erfolgreiche Untervermietung im Jahr 2026:
• Verlangen Sie immer die vorherige Bewilligung (streben Sie die schriftliche Zustimmung des Vermieters an).
• Seien Sie transparent bezüglich des Mietzinses und erzielen Sie keinen missbräuchlichen Gewinn.
• Stellen Sie sicher, dass der Untermieter über eine Privathaftpflichtversicherung verfügt.
• Erstellen Sie einen klaren Vertrag und ein Übergabeprotokoll.
• Behalten Sie die Absicht im Hinterkopf, Ihre Wohnung zu gegebener Zeit zurückzufordern.

Indem Sie diese wenigen einfachen Regeln aus dem Obligationenrecht einhalten, können Sie alle Vorteile der Untervermietung völlig stressfrei geniessen. Bei Roomlala sind wir stolz darauf, Sie bei diesen Schritten des geteilten Wohnens zu begleiten, die auch im Jahr 2026 mehr denn je eine Lösung der Zukunft bleiben, um dem Wohnungsmangel in der Schweiz völlig legal zu begegnen.