Neue Untermietregeln in der Schweiz: Wie Sie 2026 legal ein Zimmer untervermieten

Angesichts der Inflation und der anhaltenden Wohnungsnot in den grossen Schweizer Ballungszentren ist es sinnvoller denn je, die eigene Wohnung zu teilen. Viele Mieter ziehen in Erwägung, einen Studierenden oder einen jungen Berufstätigen aufzunehmen, um die monatlichen Kosten zu senken. Angesichts der jüngsten politischen Debatten fragen sich jedoch viele, ob diese Praxis überhaupt noch erlaubt ist. Die Untermiete in der Schweiz 2026 steht im Zentrum aller Fragen, vor allem nach den gesetzgeberischen Unruhen der letzten Jahre. Bei Roomlala begleiten wir täglich tausende Gastgeber und Mieter bei ihren Vorhaben. Unsere Mission ist es, Ihnen einen klaren und sicheren Rahmen zu bieten. In diesem Artikel entschlüsseln wir für Sie den aktuellen Stand des Mietrechts bezüglich der Untermiete, damit Sie Ihr Zimmer in aller Ruhe und unter strikter Einhaltung des Schweizer Rechts anbieten können.

Die Untermiete in der Schweiz 2026: Was das Obligationenrecht sagt

Die Schweizer Gesetzgebungslandschaft hat in letzter Zeit für einige Schweissausbrüche gesorgt, doch die Mieter können heute aufatmen. Der Revisionsentwurf des Obligationenrechts, der das Recht auf Untermiete drastisch einschränken wollte, wurde am 24. November 2024 durch eine Volksabstimmung endgültig abgelehnt. Diese massive Ablehnung durch die Bevölkerung hat dazu beigetragen, einen günstigen und flexiblen Rechtsrahmen für Mieter beizubehalten. Im Jahr 2026 bleibt die Untermiete somit ein grundlegendes Recht, das durch Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) garantiert wird. Diese Stabilität ist eine hervorragende Nachricht für alle, die ein ungenutztes Zimmer rentabilisieren möchten.

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Konkret: Was bedeutet das für Ihr Recht zur Untermiete? Zunächst einmal ist die strikte Begrenzung der Untermietdauer auf zwei Jahre, die Kern der gescheiterten Reform von 2024 war, nie in Kraft getreten. Sie können ein Zimmer also durchaus auf unbestimmte Zeit untervermieten, sofern Sie die Absicht haben, in Zukunft wieder in die gesamte Wohnung zurückzukehren oder weiterhin parallel darin wohnen. Diese Flexibilität ist besonders gut für langfristige Wohngemeinschaften oder die Aufnahme von Studierenden über mehrere Studienjahre hinweg geeignet.

Ausserdem ist es entscheidend zu wissen, dass jede Klausel in Ihrem Hauptmietvertrag, die eine Untermiete grundsätzlich verbietet, rechtlich nichtig ist. Viele Immobilienverwaltungen versuchen immer noch, restriktive Standardklauseln einzufügen, doch das Bundesrecht hat bei solchen Verträgen immer Vorrang. Wenn in Ihrem Mietvertrag steht: «Die Untermiete ist ausdrücklich untersagt», hat dieser Vermerk vor der Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten keinerlei rechtliche Gültigkeit. Sie behalten Ihr unveräusserliches Recht, Ihre Wohnung zu teilen.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Sophie, Mieterin einer 4-Zimmer-Wohnung in Genf, hat ihre Kinder aus dem Haus. Ihr Mietvertrag, unterschrieben im Jahr 2015, enthielt ein Untermietverbot. Dank der Beibehaltung von Artikel 262 OR konnte Sophie diese missbräuchliche Klausel ignorieren. Indem sie die gesetzlichen Schritte befolgt, die wir erläutern werden, beherbergt sie heute einen internationalen Praktikanten über Roomlala und bessert so ihr Einkommen völlig legal auf, ohne eine Kündigung befürchten zu müssen.

Die Zustimmung des Vermieters zur Untermiete: Die goldene Regel

Das Recht zur Untermiete ist zwar garantiert, aber nicht bedingungslos. Die absolute Regel, die sich auch 2026 nicht geändert hat, ist die Pflicht, die Zustimmung des Vermieters zur Untermiete einzuholen. Sie können keinesfalls einen Untermieter aufnehmen, ohne vorher Ihren Vermieter oder Ihre Verwaltung zu informieren. Eine heimliche Untermiete ist ein schwerer Verstoss gegen den Hauptmietvertrag. Dies setzt den Mieter einer vorzeitigen und sofortigen Kündigung des Mietvertrags aus, mit einer Kündigungsfrist von nur 30 Tagen auf Ende eines Monats.

Seien Sie jedoch beruhigt: Der Vermieter kann Ihre Anfrage nicht willkürlich ablehnen. Das Gesetz ist sehr klar und beschränkt die Ablehnungsgründe auf drei präzise Situationen. Erstens, wenn Sie sich weigern, ihm die Bedingungen der Untermiete mitzuteilen (Identität des Untermieters, Mietzins, Dauer). Zweitens, wenn die Bedingungen der Untermiete missbräuchlich sind, insbesondere wenn Sie einen übermässigen Gewinn erzielen. Drittens, wenn die Untermiete für den Vermieter wesentliche Nachteile mit sich bringt, zum Beispiel wenn Sie ein Zimmer in einem streng familiären Gebäude an eine Gruppe von Musikern untervermieten, die nachts proben.

Es ist daher zwingend erforderlich, die Dinge fachgerecht zu erledigen. Bei Roomlala raten wir immer dazu, dieses Vorgehen schriftlich zu formalisieren. Obwohl das Gesetz nicht zwingend die Schriftform vorschreibt, ist ein eingeschriebener Brief mit Rückschein Ihre beste juristische Waffe im Streitfall. Dieses Dokument beweist, dass Sie transparent und in gutem Glauben gehandelt haben, und schützt so Ihr eigenes Wohnrecht.

Ein klassischer Anwendungsfall ist Marc, Mieter in Zürich, der für sechs Monate auf Weltreise geht. Er schickte seiner Verwaltung ein vollständiges Dossier mit dem Profil seines temporären Untermieters und dem exakten verlangten Mietzins. Angesichts dieser Transparenz hatte die Verwaltung keinen rechtlichen Ablehnungsgrund und bestätigte die Anfrage in weniger als zwei Wochen, was es Marc ermöglichte, unbesorgt abzureisen.

Wie verfasst man das Gesuch an den Vermieter oder die Verwaltung?

Damit Ihr Gesuch unangreifbar ist, muss es vollständig sein. Ihr Schreiben muss unbedingt den Vor- und Nachnamen Ihres künftigen Untermieters, das Anfangsdatum der Untermiete, die geplante Dauer (auch wenn sie unbestimmt ist), die Anzahl der untervermieteten Zimmer und vor allem den exakten Mietzins enthalten, den Sie verlangen werden. Wir empfehlen Ihnen dringend, dem Schreiben eine Kopie des Untermietvertragsentwurfs beizulegen.

Auch das Timing ist entscheidend. Warten Sie nicht bis einen Tag vor dem Einzug Ihres Untermieters, um das Gesuch zu senden. Idealerweise senden Sie Ihren Einschreibebrief mindestens 30 bis 60 Tage vor dem geplanten Anfangsdatum. Dies lässt der Verwaltung Zeit, das Dossier zu bearbeiten und offiziell zu antworten. Eine angemessene Vorlaufzeit zeigt Ihre Seriosität und erleichtert die Beziehungen zur Verwaltung Ihres Gebäudes erheblich.

Was tun, wenn die Verwaltung nicht auf Ihren Brief reagiert? Nach Schweizer Recht gilt das Schweigen des Vermieters nach einer vollständigen und fristgerecht versandten Anfrage nicht automatisch als Zustimmung, bringt Sie aber in eine starke Position. Wenn Sie den Empfangsnachweis Ihres Schreibens haben und Ihre Untermiete keine gesetzlichen Ablehnungsgründe aufweist, können Sie in der Regel mit der Aufnahme Ihres Untermieters fortfahren. Im Falle einer späteren Anfechtung gehen die Gerichte oft davon aus, dass der Vermieter sein Recht missbraucht hat, indem er nicht reagiert hat.

Festlegung des Mietzinses für Ihr Zimmer: Missbräuchliche Gewinne vermeiden

Einer der wichtigsten Punkte bei der Untermiete betrifft die Festlegung des Mietzinses. Das Schweizer Recht ist in diesem Punkt unnachgiebig: Die Untermiete darf für den Hauptmieter keinen missbräuchlichen Gewinn abwerfen. Das Ziel der Untermiete ist es, die Wohnkosten zu teilen und nicht, sich auf Kosten des Untermieters oder des Vermieters zu bereichern. Wenn die Verwaltung feststellt, dass Sie einen lukrativen Gewinn erzielen, ist sie berechtigt, die Untermiete abzulehnen oder Ihren Mietvertrag zu kündigen.

Die Berechnung des Mietzinses muss daher strikt proportional zur vermieteten Fläche und zur Nutzung der Gemeinschaftsräume sein. Um den fairen Preis zu ermitteln, nehmen Sie den Betrag Ihres Hauptmietzinses (inklusive Nebenkosten) und teilen ihn durch die Gesamtfläche Ihrer Wohnung. Anschliessend multiplizieren Sie diesen Preis pro Quadratmeter mit der Fläche des untervermieteten Zimmers und fügen einen Anteil für die Nutzung der geteilten Räume (Küche, Bad, Wohnzimmer) hinzu.

Wenn Sie das Zimmer möbliert vermieten, was bei Roomlala meistens der Fall ist, toleriert die Schweizer Rechtsprechung einen angemessenen Aufschlag auf den Mietzins, um den Verschleiss Ihrer Möbel und Ausstattungsgegenstände zu kompensieren. Dieser Aufschlag wird im Allgemeinen zwischen 10% und 20% des anteiligen Mietzinses des Zimmers akzeptiert, je nach Qualität und Wert des bereitgestellten Mobiliars. Es ist wichtig, diesen Aufschlag bei einer Kontrolle durch die Verwaltung rechtfertigen zu können.

Nehmen wir ein Berechnungsbeispiel in Lausanne. Sie mieten eine 4-Zimmer-Wohnung (80m2) für 2000 CHF pro Monat. Sie vermieten ein Zimmer von 15m2 unter. Die Gemeinschaftsräume umfassen 40m2. Der Untermieter nutzt also sein Zimmer (15m2) + die Hälfte der Gemeinschaftsräume (20m2), also insgesamt 35m2. Der rein proportionale Mietzins wäre (2000 / 80) * 35 = 875 CHF. Mit einem Aufschlag von 15% für Möbel und Internetanschluss können Sie den Mietzins für das Zimmer legal auf ca. 1000 CHF pro Monat festlegen.

Rechtliche Aspekte zur Unterkunft beim Gastgeber in der Schweiz und kantonale Besonderheiten

Es ist wichtig, zwischen langfristigen Wohngemeinschaften und sehr kurzfristigen touristischen Vermietungen zu unterscheiden. Obwohl das Bundesrecht (das OR) auf alle Formen der Untermiete Anwendung findet, haben die Kantone und Gemeinden das Recht, zusätzliche Einschränkungen aufzuerlegen, insbesondere um die Wohnungsnot zu bekämpfen. Die rechtliche Situation zur Unterkunft beim Gastgeber in der Schweiz kann daher spürbar variieren, je nachdem, ob Sie sich in Genf, Waadt oder Zürich befinden.

Beispielsweise schreibt der Kanton Genf strenge Regeln für wiederholte kurzzeitige Untermieten vor, die als Zweckentfremdung der Wohnung neu eingestuft werden können und eine staatliche Genehmigung erfordern. Wenn Sie hingegen einen Studierenden für ein Semester oder ein Jahr über Roomlala aufnehmen, bleiben Sie im klassischen Rahmen der langfristigen Untermiete, die von diesen kantonalen Einschränkungen weit weniger betroffen ist. Informieren Sie sich im Zweifelsfall immer bei Ihrer Gemeinde.

Vergessen Sie schliesslich nicht den steuerlichen Aspekt. Die durch eine Untermiete erzielten Einnahmen müssen theoretisch bei der Steuer deklariert werden, selbst wenn sie nur dazu dienen, einen Teil Ihrer Miete zu decken. Da Sie jedoch den entsprechenden Mietanteil parallel von Ihren eigenen Kosten abziehen, ist die Transaktion in den meisten Fällen steuerlich neutral, da kein Nettogewinn erzielt wird. Transparenz gegenüber der Steuerbehörde ist die beste Politik.

Wohngemeinschaft und Recht in der Schweiz: Ihre Verantwortung als Hauptmieter

Eine Wohngemeinschaft in der Schweiz einzugehen bedeutet, die Verantwortung innerhalb der Kette gut zu verstehen. Als Hauptmieter unterschreiben Sie einen Untermietvertrag mit Ihrem Gast. Gegenüber Ihrem Vermieter oder Ihrer Verwaltung bleiben Sie jedoch der einzige rechtliche Ansprechpartner. Sie tragen die volle rechtliche Verantwortung für die Wohnung. Wenn Ihr Untermieter seinen Mietanteil nicht zahlt, müssen Sie den Ausfall decken, um den gesamten Hauptmietzins an die Verwaltung zu zahlen.

Diese Verantwortung erstreckt sich auch auf die Instandhaltung der Wohnung und auf eventuelle Sachschäden. Wenn der Untermieter die Wände beschädigt, ein Sanitärobjekt zerbricht oder den Parkettboden zerkratzt, wird sich der Vermieter an Sie wenden, und Ihre Mietkaution wird bei Ende des Mietverhältnisses belastet. Deshalb ist es fundamental, die vertragliche Beziehung mit Ihrem Untermieter gut zu regeln.

Um sich zu schützen, sollten Sie vor der Schlüsselübergabe zwei wesentliche Dinge verlangen: eine Mietkaution (in der Regel gleichwertig mit ein oder zwei Monatsmieten des Zimmers) und eine Bestätigung einer privaten Haftpflichtversicherung auf den Namen des Untermieters. So wird im Falle eines Schadens, der durch den Letzteren verursacht wird, dessen Versicherung für die Reparaturen aufkommen, wodurch Sie vermeiden, Ihre Ersparnisse anzuzapfen oder Ihre eigene Kaution zu verlieren.

Stellen wir uns einen häufigen Anwendungsfall vor: Ihr Untermieter lässt die Badewanne überlaufen, was einen Wasserschaden verursacht. In den Augen der Verwaltung sind Sie verantwortlich. Wenn Sie jedoch unsere Ratschläge befolgt und beim Abschluss des Untermietvertrags seine Haftpflichtversicherung überprüft haben, wird die Versicherung Ihres Untermieters direkt eingreifen, um den Vermieter zu entschädigen, und den Streitfall beilegen, ohne Ihre persönlichen Finanzen zu belasten.

Wie Roomlala Ihr Untermietvorhaben absichert

Die Navigation durch das Mietrecht mag komplex erscheinen, aber genau da setzen wir an. Bei Roomlala haben wir unsere Plattform so gestaltet, dass wir Ihnen ein entspanntes, legales und sicheres Untermieterlebnis bieten können. Wir wissen, dass Vertrauen der Pfeiler einer gelungenen Wohngemeinschaft ist, weshalb wir Ihnen konkrete Werkzeuge zur Verfügung stellen, um Ihre Interessen als Hauptmieter zu schützen.

Erstens basiert unser Vermittlungssystem auf verifizierten Profilen. Sie haben Zugriff auf Bewertungen, Identitätsprüfungen und können über unser sicheres Nachrichtensystem kommunizieren, bevor Sie eine Buchung akzeptieren. Zudem laufen die Mietzahlungen über unsere Plattform, was Ihnen garantiert, dass Sie Ihr Geld pünktlich erhalten, und somit die Risiken von Zahlungsausfällen ausschliesst, die die grösste Sorge von Hauptmietern sind.

Zweitens begleiten wir Sie auf administrativer Ebene. Roomlala stellt Ihnen klare Untermietvertragsmodelle zur Verfügung, die dem Schweizer Recht entsprechen. Diese ausgefüllten Verträge enthalten alle notwendigen Klauseln (Dauer, Kündigungsfrist, Inventar der Möbel, Verhaltensregeln), um Ihre Wohngemeinschaft rechtlich abzusichern. Sie müssen kein Dokument mehr auf die Schnelle improvisieren.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Untermiete in der Schweiz im Jahr 2026 eine fantastische Gelegenheit bleibt, die gesetzlich geschützt ist, sofern Sie die Pflicht zur Zustimmung des Vermieters und das Verbot missbräuchlicher Gewinne einhalten. Durch die Nutzung von Roomlala stellen Sie sicher, dass Sie den idealen Kandidaten finden und gleichzeitig von einem strukturierten Rahmen profitieren, der Ihre rechtlichen Pflichten respektiert. Warten Sie nicht länger, um Ihren verfügbaren Raum zu nutzen und neue Menschen kennenzulernen – und das völlig legal!