Verbot der Vermietung von energetisch sanierungsbedürftigen Wohnungen ab 2026: Die Unterkunft beim Gastgeber als gesetzeskonforme Lösung

Seit einigen Jahren erzittert der französische Immobilienmarkt im Rhythmus der energetischen Reformen. Mit der Verschärfung der Regulierungen stehen zahlreiche Eigentümer vor dem Problem, ihre Immobilie nicht mehr vermieten zu können. Bei Roomlala begleiten wir täglich Gastgeber, die zuverlässige und gesetzeskonforme Lösungen suchen, um weiterhin Einkünfte zu erzielen. Das Verbot für die Vermietung von energetisch mangelhaften Wohnungen 2026 übt weiterhin starken Druck auf Vermieter von gesamten Unterkünften aus. Es gibt jedoch eine besonders interessante und vollkommen legale Alternative: die Vermietung eines Zimmers in Ihrem Hauptwohnsitz. Lassen Sie uns gemeinsam entschlüsseln, wie diese Lösung es Ihnen ermöglicht, die Blockaden im Zusammenhang mit dem Energieausweis (DPE) geschickt zu umgehen und gleichzeitig Mietern auf der Suche nach einer Unterkunft einen Dienst zu erweisen.

Das Verbot der Vermietung von energetisch mangelhaften Wohnungen 2026 verstehen

Der unerbittliche Zeitplan des Klimaschutzgesetzes

Das Klimaschutzgesetz hat einen äusserst strengen Rahmen für die Sanierung des französischen Immobilienbestands geschaffen. Seit dem 1. Januar 2025 ist es formell untersagt, ganze Wohnungen, die in die Klasse G eingestuft sind, auf dem Markt für Hauptwohnsitz-Mietverträge anzubieten. Diese Massnahme zielt darauf ab, die sogenannten „thermischen Siebe“ auszumerzen, also extrem energieintensive Unterkünfte, die das Haushaltsbudget und die Umwelt stark belasten. Das Verbot für die Vermietung von energetisch mangelhaften Wohnungen 2026 bestätigt und verlängert diesen strikten Ausschluss vom Mietmarkt für energetische „Siebe“ der schlechtesten Kategorie.

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Parallel zu diesem Vermietungsverbot unterliegen Eigentümer von Wohnungen der Klassen F und G auch grossen finanziellen Einschränkungen. Die Mieten für diese energetisch mangelhaften Wohnungen sind seit August 2022 streng eingefroren. Es ist daher unmöglich, die Miete zwischen zwei Mietern oder bei einer Vertragsverlängerung zu erhöhen, was die Mietrendite schlecht isolierter Objekte erheblich schmälert. Bei Roomlala stellen wir fest, dass diese Massnahmen viele Eigentümer dazu bewegen, ihre Objekte vom klassischen Markt zurückzuziehen.

Die gute Nachricht für 2026: die Reform des Stromkoeffizienten

Das Jahr 2026 bringt jedoch für einige Eigentümer einen unerwarteten Hoffnungsschimmer. Seit dem 1. Januar 2026 ist eine bedeutende Reform der Berechnung des Energieausweises (DPE) in Kraft getreten. Diese von der Regierung beschlossene Reform betrifft spezifisch die Senkung des Umrechnungskoeffizienten für Strom, der von 2,3 auf 1,9 gesunken ist. Diese technische Änderung der Berechnungsmethode hat einen direkten und unmittelbaren Einfluss auf die Endnote vieler Wohnungen.

Was bedeutet das konkret? Nehmen wir das Beispiel von Herrn Martin, Eigentümer einer 40 Quadratmeter grossen Wohnung, die ausschliesslich mit Strom beheizt wird. Ende 2025 war seine Immobilie in Klasse G eingestuft, was sie für die Vermietung ungeeignet machte. Dank der Reform des Koeffizienten im Jahr 2026 wird seine Wohnung automatisch in Klasse F hochgestuft, ohne dass er auch nur einen Cent für Renovierungsarbeiten ausgeben musste. Obwohl die Miete eingefroren bleibt, ermöglicht ihm diese Entwicklung, dem strikten Vermietungsverbot zu entgehen und sein Objekt wieder völlig legal auf den Markt zu bringen.

Unterkunft beim Gastgeber: eine legale Alternative zum Energieausweis (DPE)

Die spezifischen Regeln für den DPE bei einer Unterkunft beim Gastgeber

Wenn Ihre Hauptwohnung schlecht eingestuft ist und Sie zögern zu vermieten, stellt die Unterkunft beim Gastgeber eine hervorragende Ausweichlösung dar. Die Gesetzgebung unterscheidet klar zwischen der Vermietung einer kompletten, unabhängigen Wohnung und der Vermietung eines Zimmers innerhalb Ihres eigenen Zuhauses. Der DPE für ein Zimmer beim Gastgeber profitiert von einer beachtlichen Flexibilität: Die Vermietung eines Zimmers unterliegt in der Regel nicht der Verpflichtung, einen eigenen und exklusiven DPE für dieses einzelne Zimmer vorzulegen.

In den meisten Fällen reicht der globale DPE Ihres Hauptwohnsitzes aus, sofern die vermietete Fläche weniger als 14 Quadratmeter beträgt und keine unabhängige Wohneinheit darstellt. Wichtiger noch: Da die Vermietung eines Zimmers im Hauptwohnsitz nicht denselben Sanktionen unterliegt wie unabhängige Wohneinheiten, können Sie legal einen Mieter in Ihrem Gästezimmer aufnehmen, selbst wenn die Gesamtnote Ihres Hauses Klasse G entspricht. Dies ist eine wertvolle gesetzliche Ausnahme, die das Zusammenleben und die Optimierung des bestehenden Raums fördert.

Warum ist die Vermietung eines Zimmers im Hauptwohnsitz vorteilhaft?

Die Entscheidung für die Vermietung eines Zimmers im eigenen Zuhause bietet zahlreiche Vorteile, die über die blosse Umgehung der DPE-Einschränkungen hinausgehen. Finanziell ermöglicht es Ihnen, ein regelmässiges Zusatzeinkommen zu generieren, das oft steuerfrei bleibt, sofern die Miete innerhalb der von der Steuerverwaltung festgelegten Obergrenze (angemessene Miete) liegt. Bei Roomlala sehen wir Tausende von Eigentümern, die dank dieser gesicherten monatlichen Einnahme ihre Nebenkosten oder Freizeitaktivitäten finanzieren und gleichzeitig ein ungenutztes Zimmer in ihrem Haus aufwerten.

Nehmen wir einen sehr häufigen Anwendungsfall: Sie besitzen ein grosses Haus aus den 1970er Jahren, Klasse G, dessen Kinder ausgezogen sind. Anstatt Dämmarbeiten von aussen durchzuführen, die Zehntausende von Euro kosten würden, um das gesamte Haus vermieten zu können, entscheiden Sie sich, zwei Zimmer an Studierende zu vermieten. Sie leisten einen grossen Dienst für die lokale Gemeinschaft angesichts der Wohnungsnot, überwinden die Einsamkeit und tun dies in einem perfekt legalen und gesicherten Rahmen.

Die zwingend einzuhaltenden Kriterien für eine angemessene Unterkunft

Fläche, Höhe und obligatorische Ausstattung

Achtung: Auch wenn die DPE-Regelungen für die Unterkunft beim Gastgeber flexibler sind, bleiben die gesetzlichen Kriterien für eine angemessene Unterkunft kompromisslos. Damit ein Zimmer legal vermietet werden kann, muss es zwingend strenge Normen erfüllen. Die Mindestfläche des Raums muss nach dem Gesetz 9 Quadratmeter betragen, mit einer Deckenhöhe von mindestens 2,20 Metern. Ein Wohnvolumen von 20 Kubikmetern kann in bestimmten spezifischen Fällen ebenfalls als Nachweis dienen.

Darüber hinaus muss das Zimmer zwingend über ein Fenster verfügen, das Zugang zu natürlichem Licht bietet und eine angemessene Belüftung ermöglicht. Das Heizsystem, ob zentral oder als fest installierte Zusatzheizung, muss eine Mindesttemperatur von 18 Grad Celsius in der Mitte des Raumes ermöglichen. Zum Beispiel ist der Ausbau eines fensterlosen Kellers oder eines nicht isolierten Dachbodens ohne Dachfenster gesetzlich streng untersagt, da er die Kriterien für eine angemessene Unterkunft nicht erfüllt, unabhängig von DPE-Fragen.

Die Falle der Qualifizierung als unabhängige Wohnung

Es gibt einen entscheidenden Punkt, auf den wir bei Roomlala immer hinweisen: die rechtliche Grenze zwischen einer Unterkunft beim Gastgeber und einer unabhängigen Wohnung. Wenn das von Ihnen angebotene Zimmer einen vollständig unabhängigen Eingang von Ihrem Hauptwohnsitz hat (zum Beispiel ein direkter Zugang vom Garten aus) und autonom ausgestattet ist (mit eigener Kochnische und eigenen, nicht geteilten sanitären Anlagen), droht die juristische Umqualifizierung in eine unabhängige Wohnung, wie ein Studio oder ein Nebengebäude.

In diesem Fall schnappt die Falle zu: Diese umqualifizierte Wohnung unterliegt sofort wieder dem Klimaschutzgesetz. Wenn sie als G eingestuft ist, findet das Verbot für die Vermietung von energetisch mangelhaften Wohnungen 2026 unmittelbar Anwendung auf dieses Nebengebäude. Um die Vorteile der Unterkunft beim Gastgeber zu bewahren, ist es unerlässlich, dass der Mieter mindestens einen Teil der Wohnräume oder Ausstattungen (wie Küche oder Hauptbadezimmer) mit Ihnen teilt, was bestätigt, dass er tatsächlich in Ihrem Haushalt wohnt.

Wie lässt sich die Vermietung Ihres Zimmers mit Roomlala gestalten?

Den richtigen Mietvertrag wählen

Auch wenn Sie jemanden unter Ihrem eigenen Dach aufnehmen und eine gesellige Atmosphäre wünschen, bleibt ein schriftlicher Mietvertrag absolut obligatorisch. Das Gesetz schreibt die Formalisierung der Vereinbarung vor, um beide Parteien zu schützen. Je nach Profil Ihres Mieters stehen Ihnen verschiedene Optionen zur Verfügung. Der 9-monatige Mietvertrag für Studierende ist der beliebteste: Er deckt genau das akademische Jahr ab und ermöglicht es Ihnen, Ihr Zimmer während des Sommers zurückzuerhalten, um Ihre Familie oder Touristen zu empfangen.

Wenn Sie an einen beruflich reisenden Profi oder einen Praktikanten vermieten, ist der Mobilitätsmietvertrag (mit einer Dauer von 1 bis 10 Monaten, nicht verlängerbar) eine hervorragende Alternative. Für eine längerfristige Vermietung ist schliesslich der klassische, verlängerbare möblierte Mietvertrag von einem Jahr bestens geeignet. Bei Roomlala stellen wir Ihnen Vertragsmuster zur Verfügung, die den neuesten geltenden Vorschriften entsprechen und Ihnen bei der Unterzeichnung absolute Sicherheit garantieren.

Einen Studierenden zum Semesterbeginn willkommen heissen: ein Praxisbeispiel

Um die Einfachheit des Prozesses zu veranschaulichen, stellen wir uns vor, Sie möchten zum nächsten Semesterbeginn im September einen Studierenden aufnehmen. Sie haben überprüft, dass Ihr Zimmer 12 Quadratmeter gross ist, über ein Fenster verfügt und gut beheizt ist. Sie veröffentlichen Ihre Anzeige mit wenigen Klicks bei Roomlala. Sie müssen sich nicht um einen spezifischen DPE für dieses Zimmer kümmern, da Sie Küche und Bad mit dem Mieter teilen.

Sie erhalten schnell die Bewerbung von Lucas, einem Studienanfänger. Dank des sicheren Nachrichtensystems von Roomlala tauschen Sie sich mit ihm aus, um sicherzustellen, dass Ihre Lebensstile kompatibel sind. Sie unterschreiben einen 9-monatigen Mietvertrag für Studierende. Lucas profitiert von einer bezahlbaren und einladenden Unterkunft, und Sie erhalten Ihrerseits eine Miete, die Ihnen hilft, die Inflation zu bewältigen, während Sie den rechtlichen Rahmen trotz der energetischen Mängel Ihres Hauses strikt einhalten. Es ist eine Win-Win-Lösung, die wir täglich mit Stolz fördern.