IRS-Befreiung und -Ermässigung bei Vermietung in Portugal: Die Neuerungen 2026

Die Wohnungskrise und die Chancen durch die Senkung der IRS-Mietsteuer in Portugal

Angesichts der Wohnungskrise, die das Land seit einigen Jahren durchlebt, hat die portugiesische Regierung beschlossen, im Jahr 2026 durchzugreifen. Das Ziel ist klar: Eigentümer dazu zu motivieren, ihre Immobilien und leerstehenden Zimmer wieder auf den traditionellen Mietmarkt zu bringen, anstatt sie kurzfristig an Touristen zu vermieten. Wir bei Roomlala wissen, dass der Schritt zur Vermietung insbesondere in steuerlicher Hinsicht Fragen aufwerfen kann. Deshalb entschlüsseln wir für Sie die neuesten Maßnahmen der Regierung.

Die große Neuerung in diesem Jahr liegt in der vollständigen Umgestaltung der steuerlichen Anreize für Eigentümer. Wenn Sie über ein freies Zimmer in Ihrem Hauptwohnsitz in Portugal verfügen, war eine Vermietung noch nie so vorteilhaft. Die IRS-Mietsteuer-Reduzierung in Portugal stützt sich nun auf zwei Hauptpfeiler: eine allgemeine Senkung der Steuersätze für klassische Langzeitmietverträge und eine vollständige Steuerbefreiung unter bestimmten Bedingungen für bezahlbaren Wohnraum.

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Ob Sie ein junger Rentner an der Algarve sind, eine Familie in Lissabon mit einem ungenutzten Studentenzimmer oder eine berufstätige Person in Porto, die einen freien Raum rentabel machen möchte – diese Regelungen sind für Sie gedacht. Wenn Sie sich für einen Langzeitmietvertrag in Portugal entscheiden, sichern Sie sich nicht nur ein regelmäßiges Zusatzeinkommen, sondern leisten auch einen Beitrag zur nationalen Wohnraumstrategie und senken gleichzeitig Ihre jährliche Steuerlast erheblich.

In diesem Artikel gehen wir im Detail darauf ein, wie diese neuen Gesetze auf die Vermietung von Unterkünften beim Gastgeber anzuwenden sind. Von der Senkung des Standardsteuersatzes bis hin zur vollständigen Steuerbefreiung durch das neue vereinfachte System sowie den unumgänglichen administrativen Schritten – Sie erhalten alle Werkzeuge an die Hand, um Ihre Mieteinnahmen im Jahr 2026 völlig legal und entspannt zu optimieren.

Das allgemeine Verständnis der Steuersenkung auf Mieteinnahmen

Auch wenn Sie nicht an den Regelungen für gedeckelte Mieten teilnehmen möchten, bringt das Jahr 2026 hervorragende Neuigkeiten für die Versteuerung von Zimmervermietungen in Portugal. Historisch gesehen wurden Mieteinnahmen (Kategorie F der IRS) mit einem festen Quellensteuersatz von 28 % besteuert, der kürzlich bereits auf 25 % gesenkt worden war. Seit dem 1. Januar 2026 wurde dieser Standardsatz drastisch gekürzt, um die Vermietung für langfristige Zeiträume zu fördern.

Der Standardsteuersatz auf Mieteinnahmen ist nun von 25 % auf nur noch 10 % gesunken. Diese Maßnahme gilt automatisch für alle neuen Langzeitmietverträge, sofern die monatlich geforderte Miete den Höchstbetrag von 2.300 Euro pro Monat nicht überschreitet. Bei der Vermietung eines einfachen Zimmers bei einem Gastgeber wird dieser Höchstbetrag natürlich bei weitem unterschritten, was fast allen Roomlala-Gastgebern garantiert, von diesem ultra-reduzierten Steuersatz von 10 % zu profitieren.

Diese drastische Reduzierung ändert die Situation für portugiesische Vermieter grundlegend. Sie ermöglicht es, einen deutlich größeren Teil der Netto-Mieteinnahmen zu behalten. Die Regierung hat erkannt, dass eine hohe Besteuerung von Kleinvermietern diese davon abhielt, ihre Einkünfte anzugeben oder leerstehenden Raum zu vermieten. Mit einem Steuersatz von 10 % ist das Risiko einer nicht angemeldeten Vermietung es nicht mehr wert, eingegangen zu werden, zumal die Anmeldung Sie im Streitfall rechtlich schützt.

Praxisbeispiel: Nehmen wir das Beispiel von Tiago, der in seiner Wohnung in Faro ein Zimmer für 400 Euro pro Monat an eine junge berufstätige Person vermietet. Über ein Jahr erhält er 4.800 Euro. Unter der alten Regelung von 25 % hätte er 1.200 Euro IRS auf diese Einkünfte zahlen müssen. Im Jahr 2026 sinkt seine Steuer mit dem neuen Satz von 10 % auf 480 Euro. Das ist eine Nettoersparnis von 720 Euro pro Jahr, einfach durch die Anmeldung eines klassischen Langzeitmietvertrags.

Das neue Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

Was ist das RSAA (ehemals Arrendamento Acessível 2026)?

Der 1. Juni 2026 markierte einen entscheidenden Wendepunkt in der portugiesischen Wohnungspolitik mit dem Inkrafttreten des Dekrets n° 97/2026. Dieser Gesetzestext hat das alte und komplexe Programm für bezahlbaren Wohnraum offiziell durch das Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) ersetzt. Ziel dieser Reform ist es, bürokratische Hürden abzubauen, die Eigentümer bisher von der Teilnahme am Programm für bezahlbare Mieten abhielten.

Das Prinzip des RSAA ist äußerst anreizorientiert: Wenn Sie sich bereit erklären, Ihr Zimmer zu einem Tarif zu vermieten, der mindestens 20 % unter dem Medianwert der Mieten in Ihrer Gemeinde liegt, belohnt Sie der portugiesische Staat mit einer vollständigen Befreiung (0 %) von der IRS auf diese Mieteinkünfte. Ja, Sie haben richtig gelesen: Keine Steuer auf das Geld, das Ihnen die Vermietung Ihres Zimmers einbringt.

Diese Maßnahme zielt direkt darauf ab, ein Angebotsplus für Studenten und junge Arbeitnehmer zu schaffen, die in Großstädten wie Lissabon, Porto oder Coimbra Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche haben. Wir bei Roomlala ermutigen unsere Gastgeber nachdrücklich, diese Option zu prüfen: Obwohl die Bruttomiete etwas niedriger ist, macht das Fehlen jeglicher Steuern den Betrieb am Ende des Steuerjahres finanziell oft rentabler.

Praxisbeispiel: Sofia besitzt eine große Wohnung in Coimbra und möchte ein Zimmer an einen Studenten vermieten. Die Medianmiete für ein Zimmer in ihrem Viertel liegt laut Portal da Habitação bei 350 Euro. Um vom RSAA zu profitieren, muss Sofia eine maximale Miete von 280 Euro (also 20 % weniger) anbieten. Bei einer Vermietung für 280 Euro im Monat erhält sie 3.360 Euro pro Jahr, steuerfrei. Hätte sie für 350 Euro ohne RSAA vermietet (besteuert mit 10 %), hätte sie 4.200 Euro erhalten, minus 420 Euro Steuern, also 3.780 Euro. Der finanzielle Unterschied ist minimal, aber Sofia gewinnt an Seelenfrieden, findet sofort einen Mieter und leistet einen wertvollen sozialen Beitrag.

Die Bedingungen für die volle Steuerbefreiung

Damit diese 0-%-Befreiung angewendet werden kann, hat der Gesetzgeber strenge, aber im Vergleich zu den Vorjahren vereinfachte Regeln festgelegt. Die erste wichtige Bedingung betrifft die Dauer des Mietvertrags. Um einen echten Langzeitmietvertrag in Portugal zu fördern, wurde die Mindestdauer des Mietvertrags für den Anspruch auf das RSAA bei Hauptwohnsitzen im Jahr 2026 auf 3 Jahre gesenkt (zuvor 5 Jahre). Diese erhöhte Flexibilität beruhigt Eigentümer, die davor zurückschreckten, sich für ein halbes Jahrzehnt zu binden.

Die zweite wesentliche Bedingung ist die Einhaltung der Mietobergrenzen. Diese Obergrenzen sind nicht willkürlich festgelegt: Sie variieren je nach Gemeinde (concelhos), Stadtviertel (freguesias) und Art der Immobilie (einzelnes Zimmer, Studio, Wohnung). Es ist zwingend erforderlich, die genaue Obergrenze, die für Ihre Unterkunft gilt, auf dem offiziellen Simulator des Portal da Habitação (verwaltet vom IHRU) zu überprüfen, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben und Ihren Preis festlegen.

Schließlich muss die vermietete Unterkunft oder das Zimmer grundlegende Kriterien der Angemessenheit und Bewohnbarkeit erfüllen (Fenster, Zugang zu sanitären Anlagen, elektrische Sicherheit). Das RSAA ist ausschließlich für den dauerhaften Wohnsitz des Mieters bestimmt. Es kann in keinem Fall für Zweitwohnungen oder Übergangsmietverhältnisse von wenigen Monaten genutzt werden. Der Mieter muss zudem nachweisen, dass diese Adresse sein steuerlicher Hauptwohnsitz wird.

Steuern für portugiesische Vermieter: Schritte und wichtige Punkte

Die obligatorische Registrierung auf dem Portal das Finanças

Bei Roomlala sind Sicherheit und Legalität unsere Priorität. Um Ihre IRS-Mietsteuer-Reduzierung in Portugal oder Ihre vollständige Befreiung über das RSAA zu aktivieren, reicht es nicht aus, einen Papiervertrag mit Ihrem Mieter zu unterzeichnen. Das portugiesische Gesetz ist streng: Jeder Mietvertrag muss obligatorisch bei der Steuerbehörde (Autoridade Tributária) über das Portal das Finanças registriert werden.

Dieser Vorgang muss innerhalb einer Frist von maximal 30 Tagen nach Unterzeichnung des Mietvertrags erfolgen. Bei dieser Online-Registrierung müssen Sie die Identität des Mieters (seine portugiesische NIF ist unerlässlich), die Dauer des Mietvertrags, den Mietbetrag angeben und festlegen, ob der Vertrag unter das Regime Simplificado de Arrendamento Acessível fällt. Genau dieses angekreuzte und von den Steueralgorithmen geprüfte Feld löst Ihren Steuersatz von 0 % oder 10 % aus.

Darüber hinaus sind Sie verpflichtet, jeden Monat auf demselben Portal bei Mietzahlung elektronische Quittungen (recibos de renda eletrónicos) auszustellen. Diese Rückverfolgbarkeit ist die Garantie für den Staat, dass die Vermietung effektiv und transparent ist. Seien Sie unbesorgt: Die Plattform der portugiesischen Steuerbehörde wurde im Jahr 2026 umfassend modernisiert und die Ausstellung dieser Quittungen erfolgt mit wenigen Klicks, oder sogar automatisiert, wenn Sie es entsprechend einstellen.

Die Ausschlüsse: Vorsicht bei Alojamento Local

Es gibt einen entscheidenden Punkt, auf den wir hinweisen müssen: touristische Vermietungen oder Kurzzeitmieten, bekannt unter dem Namen Alojamento Local (AL), sind von diesen vorteilhaften Steuerregelungen streng ausgeschlossen. Die Regierung möchte die Verbreitung von Ferienwohnungen eindämmen, die den Markt für dauerhaften Wohnraum austrocknen.

Wenn Sie Ihr Zimmer tageweise oder wochenweise an durchreisende Touristen vermieten, unterliegen Sie weiterhin dem klassischen Besteuerungssystem für gewerbliche Tätigkeiten (Kategorie B) oder dem vollen Satz der Kategorie F, ohne dass eine Reduzierung möglich ist. Zudem sind Lizenzen für Alojamento Local immer schwerer zu bekommen oder in Städten wie Lissabon und Porto sogar eingefroren.

Hier entfaltet das Angebot von Roomlala seine volle Bedeutung. Wenn Sie sich auf die Mittel- und Langzeitvermietung konzentrieren (Semesterstudenten, junge Berufstätige für das ganze Jahr), vermeiden Sie den Ärger mit Alojamento Local, verringern den Mieterwechsel (weniger Reinigung, weniger Verwaltung) und schalten massive steuerliche Vorteile frei. Es ist ein Win-Win-Modell, das auf lange Sicht ruhiger und profitabler ist.

Die Vorteile für Mieter: Ein wichtiges Argument für die Vermietung

Die Versteuerung von Zimmervermietungen in Portugal ist nicht nur für Eigentümer gedacht; auch Mieter profitieren im Jahr 2026 von starken Maßnahmen. Die Kommunikation über diese Vorteile ist für Sie als Gastgeber eine hervorragende Möglichkeit, ernsthafte, zahlungsfähige Profile anzuziehen, die sich langfristig niederlassen möchten.

Für das Jahr 2026 wurde die Obergrenze für den Abzug der Mieten von der IRS für Mieter (Studenten, junge Berufstätige, Familien) deutlich erhöht. Sie liegt nun bei 900 Euro pro Jahr. Das bedeutet, dass ein Mieter, der seine Einkünfte in Portugal erklärt, einen großen Teil seiner Wohnkosten von seinen eigenen Steuern absetzen kann – unter der einzigen Bedingung, dass der Mietvertrag offiziell registriert ist und elektronische Quittungen vom Vermieter ausgestellt werden.

Dieser steuerliche Mietvorteil macht die nicht angemeldete Vermietung (Schwarzarbeit) bei der jungen Generation äußerst unbeliebt. Heute wird ein Student oder ein junger Arbeitnehmer einen ordnungsgemäßen Vertrag verlangen, um von seinen 900 Euro Abzug profitieren zu können. Indem Sie von vornherein einen legalen und transparenten Vertrag anbieten, positionieren Sie sich auf Roomlala als vertrauenswürdiger Vermieter.

Praxisbeispiel: Lucas ist ein junger französischer Ingenieur, der frisch in Porto angestellt wurde. Er sucht ein Zimmer bei einem Gastgeber, um Fuß zu fassen. Indem er sich für ein angemeldetes Zimmer für 400 Euro pro Monat entscheidet, sammelt er legale Mietbelege. Bei seiner Einkommensteuererklärung in Portugal im folgenden Jahr wird er bis zu 900 Euro abziehen können, was seine Steuerrückerstattung erhöht oder seine verbleibende Steuerschuld verringert. Für ihn ist das ein nicht verhandelbares Auswahlkriterium: Er wird Ihr legales Inserat immer einem nicht angemeldeten Angebot vorziehen und damit den langfristigen Fortbestand Ihres Mietvertrags in Portugal sichern.