Eidgenössische Abstimmung und Untermiete in der Schweiz: Ein vollständiger Überblick zum Mietrecht

Bei Roomlala wissen wir, wie stressig die Wohnungssuche sein kann, insbesondere in der Schweiz, wo der Immobilienmarkt sehr angespannt ist. Wenn Sie darüber nachdenken, ein Zimmer in Ihrer Wohnung unterzuvermieten, haben Sie sicher schon von geplanten Reformen und Abstimmungen gehört, die die Regeln verschärfen sollen. Angesichts der vielen Gerüchte und teilweise widersprüchlichen Informationen ist es völlig normal, den Überblick zu verlieren. Keine Sorge, wir sind hier, um Licht ins Dunkel zu bringen. Im Jahr 2026 ist es wichtig, auf die jüngsten Ereignisse zurückzublicken, um genau zu verstehen, was Sie als Mieter oder Vermieter tun dürfen.

Die Verwirrung entsteht oft durch eine falsche Interpretation des politischen Kalenders in der Schweiz. Viele glaubten, dass eine eidgenössische Abstimmung zur Untermiete das Schweizer Mietrecht 2026 mit drastischen Einschränkungen, die die Praxis fast verbieten, auf den Kopf stellen würde. Die Realität ist jedoch ganz anders und vor allem sehr beruhigend für Mieter. Die besagte eidgenössische Abstimmung über die Änderung des Mietrechts bezüglich der Untermiete fand tatsächlich am 24. November 2024 statt. Das Schweizer Volk hat sich zu diesem brisanten Thema endgültig geäussert.

Das könnte Sie auch interessieren: Untermiete in der Schweiz im Jahr 2026: Regeln, Rechte und bewährte Verfahren, Strenge Regulierungen für touristische Vermietungen in Québec (Herbst 2026): Warum Gastgeber auf Langzeitvermietungen setzen und Bail mobilité 2026: Das strategische Refugium für Gastgeber angesichts der neuen Gesetze

In diesem ausführlichen Artikel entschlüsseln wir für Sie die wahren Auswirkungen dieser historischen Abstimmung, erklären Ihnen im Detail das aktuell geltende Recht zur Untermiete eines Zimmers in der Schweiz und geben Ihnen alle praktischen Tipps, um Ihre Wohngemeinschaft gemäss der Schweizer Gesetzgebung ganz gelassen zu organisieren. Egal, ob Sie als Student während eines Universitätsaustauschs Ihr Zimmer untervermieten möchten oder als Mieter die Kosten für Ihre grosse Wohnung teilen wollen: Hier erfahren Sie alles über Ihre Rechte und Pflichten.

Rückblick auf die eidgenössische Abstimmung: Die Untermiete in der Schweiz bleibt erhalten

Um den aktuellen Rechtsrahmen zu verstehen, muss man einen kleinen Schritt zurückgehen und die Ergebnisse der Volksabstimmung vom 24. November 2024 analysieren. Damals hatte das Schweizer Parlament einen Entwurf zur Änderung des Obligationenrechts ausgearbeitet. Das erklärte Ziel der Befürworter war es, gegen Missbrauch vorzugehen, insbesondere in grossen Städten, wo einige Mieter ganze Wohnungen zu exorbitanten Preisen auf Kurzzeitvermietungsplattformen untervermieteten. Dieser Gesetzesentwurf sah jedoch sehr strenge Bedingungen vor, die alle Mieter bestraft hätten: die Pflicht, für jede Untervermietung die schriftliche Zustimmung des Vermieters einzuholen, und vor allem eine Begrenzung der Untermietdauer auf maximal zwei Jahre.

Bei Roomlala haben wir diese Kampagne mit grosser Aufmerksamkeit verfolgt, da eine solche Einschränkung das Modell der Unterkunft beim Gastgeber und der langfristigen Wohngemeinschaft gefährdet hätte. Zum Glück für die Mieter haben die Schweizer Stimmbürger entschieden. Der Gesetzesentwurf zur Verschärfung der Untermietbedingungen wurde vom Schweizer Volk mit einer Mehrheit von 51,58 % 'Nein'-Stimmen endgültig abgelehnt. Diese Abstimmung setzte den Versuchen, die Flexibilität des Wohnungsmarktes in der Schweiz einzuschränken, ein klares Ende.

Was bedeutet das konkret für Sie heute im Jahr 2026? Es bedeutet, dass die Regeln keineswegs verschärft wurden. Der Status quo wurde beibehalten. Mieter behalten das grundlegende Recht, ein Zimmer oder sogar einen Teil ihrer Wohnung langfristig unterzuvermieten. Es gibt keine willkürliche gesetzliche Zeitbegrenzung von zwei Jahren, und der befürchtete übermässige Formalismus ist nicht eingetreten. Das ist eine hervorragende Nachricht für die wohnliche Mobilität und für alle, die auf die Untermiete angewiesen sind, um über die Runden zu kommen oder eine bezahlbare Wohnung zu finden.

Dennoch bedeutet diese Ablehnung des neuen Gesetzes nicht, dass die Untermiete ein rechtsfreier Raum ist. Im Gegenteil, sie bleibt durch die bestehenden gesetzlichen Bestimmungen streng geregelt. Die Beibehaltung der alten Gesetzgebung bedeutet, dass Mieter weiterhin Transparenz und Sorgfalt walten lassen müssen. Im nächsten Abschnitt sehen wir uns genau an, welche Gesetze Ihren Alltag als Mieter und Untervermieter regeln.

Schweizer Mietrecht 2026: Was sagt das Gesetz zur Untermiete eines Zimmers?

Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) als zentrale Säule

Da die Abstimmung von 2024 die vorgeschlagenen Änderungen abgelehnt hat, regelt weiterhin der unveränderliche Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) die Untermiete in der Schweiz. Dieser Artikel ist die zentrale Säule des Mietrechts in diesem Bereich. Er legt eine sehr einfache goldene Regel fest: Der Mieter kann mit Zustimmung des Vermieters die Sache ganz oder teilweise untervermieten. Diese Zustimmung ist zwingend erforderlich. Sie dürfen auf keinen Fall offiziell und regelmässig einen Untermieter aufnehmen, ohne die Verwaltung oder den Eigentümer Ihrer Wohnung informiert zu haben.

Der Antrag auf Zustimmung sollte idealerweise schriftlich erfolgen, um Beweise zu haben, auch wenn das Gesetz kein notariell beglaubigtes Dokument verlangt. Bei Roomlala empfehlen wir Ihnen immer, einen eingeschriebenen Brief an Ihren Vermieter zu senden. In diesem Brief sollten Sie klar Ihre Absicht angeben, ein Zimmer unterzuvermieten, die Identität des zukünftigen Untermieters sowie die finanziellen Bedingungen dieser Untermiete nennen. Transparenz ist der Schlüssel zu einem gesunden Verhältnis zu Ihrem Vermieter.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Sie mieten eine 4-Zimmer-Wohnung in Genf und möchten ein Zimmer an einen Studenten untervermieten. Sie müssen einen Brief an Ihre Verwaltung schicken und angeben: 'Ich möchte ab dem 1. September ein 15 m2 grosses Zimmer an Herrn X, einen Studenten, für einen monatlichen Mietzins von 600 CHF, inklusive Nebenkosten, untervermieten. Im Anhang finden Sie den Entwurf des Untermietvertrags.' Wenn Sie so vorgehen, halten Sie Artikel 262 des OR strikt ein.

Der Grundsatz: kein Gewinn durch Untermiete

Einer der wichtigsten Aspekte des Rechts zur Untermiete in der Schweiz, worauf Roomlala grossen Wert legt, ist das strikte Verbot, auf Kosten des Untermieters einen finanziellen Gewinn zu erzielen. Die Untermiete wurde vom Schweizer Gesetzgeber als Möglichkeit gedacht, die Kosten für eine Wohnung zu teilen, auszuhelfen oder bei einer vorübergehenden Abwesenheit die Wohnung nicht zu verlieren, aber keinesfalls als lukratives Geschäftsmodell.

Der Mietzins, den Sie von Ihrem Untermieter verlangen, muss proportional zur Fläche sein, die er belegt, und zu den Vorteilen, die er geniesst (Zugang zu Küche, Wohnzimmer, Internet, Strom usw.). Wenn Sie eine leere Wohnung mieten und ein möbliertes Zimmer untervermieten, dürfen Sie einen kleinen Aufschlag für die Abnutzung der Möbel hinzufügen (in der Regel werden etwa 10 bis 20 % des Mietwerts des Zimmers toleriert), aber das muss vernünftig und begründbar bleiben.

Hier ein Anwendungsfall zum besseren Verständnis: Sie zahlen eine Gesamtmiete von 2000 CHF für eine 100 m2 Wohnung. Sie untervermieten ein 20 m2 grosses Zimmer, und der Untermieter hat Zugang zu den Gemeinschaftsräumen (insgesamt etwa 30 m2, die zu zweit genutzt werden). Ein fairer und rechtmässiger Mietzins läge bei etwa 600 bis 700 CHF (einschliesslich eines fairen Anteils an den Nebenkosten wie Wasser, Heizung und WLAN). Wenn Sie versuchen, dasselbe Zimmer für 1200 CHF unterzuvermieten, handeln Sie rechtswidrig und Ihr Vermieter hat das Recht einzugreifen.

Die 3 gesetzlichen Gründe, aus denen der Vermieter die Untermiete verweigern kann

Die Weigerung, die Bedingungen der Untermiete mitzuteilen

Wie wir gesehen haben, hat der Mieter das Recht unterzuvermieten, aber der Vermieter hat ein Mitspracherecht. Das Gesetz sieht drei sehr spezifische Fälle vor, und nur diese drei, in denen der Eigentümer (oder die Verwaltung) die Zustimmung rechtmässig verweigern kann. Der erste Ablehnungsgrund ist die Weigerung des Mieters, die Bedingungen der Untermiete mitzuteilen. Es ist eine Frage des gesunden Menschenverstands: Der Vermieter muss wissen, wer in seinem Eigentum wohnt und zu welchen Bedingungen.

Wenn Sie einen Brief an Ihren Vermieter senden, in dem Sie nur schreiben 'Ich werde ein Zimmer untervermieten', ohne den Namen der Person, die Höhe des Mietzinses oder die geplante Dauer zu nennen, hat der Vermieter jedes Recht, Ihnen eine negative Antwort zu geben. Er muss Zugang zum Untermietvertrag haben oder zumindest zu einem Dokument, das die gesamte Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Untermieter detailliert beschreibt.

Um diese Ablehnung zu vermeiden, empfiehlt Roomlala, ein vollständiges Dossier vorzubereiten. Bevor Sie Ihre Verwaltung kontaktieren, finalisieren Sie einen Untermietvertragsentwurf mit Ihrem zukünftigen Mitbewohner. Stellen Sie Ihrem Vermieter eine Kopie dieses Entwurfs zur Verfügung. Zeigen Sie sich kooperativ. Wenn die Verwaltung Sie um Details zur Berechnung der Nebenkosten bittet, antworten Sie klar und detailliert.

Missbräuchliche Bedingungen und die Frage des Mietzinses

Der zweite Grund für eine rechtmässige Ablehnung betrifft missbräuchliche Bedingungen der Untermiete. Wie bereits erwähnt, verbietet das Schweizer Gesetz die Bereicherung durch Untermiete. Wenn der Vermieter feststellt, dass der vom Untermieter verlangte Mietzins im Verhältnis zur Hauptmiete unverhältnismässig ist, ist er verpflichtet, die Untermiete zu verweigern, um den Untermieter vor Missbrauch zu schützen.

Oft entstehen genau hier Streitigkeiten. Die Verwaltungen achten sehr genau auf Anzeigen, die im Internet veröffentlicht werden. Wenn sie entdecken, dass Sie ein Zimmer zu einem Preis vermieten, der fast Ihre eigene gesamte Miete deckt, werden sie sofort einschreiten. Die Ablehnung wird kategorisch sein und gesetzlich begründet. Schlimmer noch: Wenn Sie bereits begonnen haben, unter missbräuchlichen Bedingungen ohne Zustimmung des Vermieters unterzuvermieten, riskieren Sie die Kündigung Ihres eigenen Mietvertrags.

Ein konkretes Beispiel für Missbrauch: Sie mieten ein 30 m2 Studio für 1000 CHF pro Monat. Sie entscheiden sich, wieder bei Ihren Eltern zu leben, um Geld zu sparen, und untervermieten das gesamte Studio für 1500 CHF pro Monat unter dem Vorwand, dass Sie einen Fernseher und ein Sofa dort gelassen haben. Das ist ein offensichtlich missbräuchlicher Gewinn von 500 CHF pro Monat. Der Eigentümer wird diese Untermiete ablehnen und Sie auffordern, diese Praxis einzustellen.

Erhebliche Nachteile für den Eigentümer

Der dritte und letzte Ablehnungsgrund ist das Auftreten erheblicher Nachteile für den Vermieter. Dieser Begriff ist etwas subjektiver und wird von Fall zu Fall beurteilt, zielt aber darauf ab, die Ruhe im Gebäude und die Integrität der Wohnung zu schützen. Ein erheblicher Nachteil kann mit der Art der Untermiete oder dem Verhalten des Untermieters zusammenhängen.

Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung ausschliesslich zu Wohnzwecken mieten und ein Zimmer an jemanden untervermieten, der dort eine Massagepraxis mit Publikumsverkehr den ganzen Tag über eröffnen will, stellt dies einen erheblichen Nachteil dar (Nutzungsänderung, Belästigung der Nachbarn). Der Vermieter wird ablehnen. Ebenso ist Überbelegung ein triftiger Grund. Wenn Sie in einem 20 m2 Studio wohnen und einen Teil an ein Paar mit Kind untervermieten möchten, wird der Vermieter auf übermässige Abnutzung des Objekts und Hygiene- oder Lärmprobleme hinweisen, um abzulehnen.

Bei Roomlala fördern wir immer den gesunden Menschenverstand. Wählen Sie einen Untermieter, dessen Lebensstil zum Umfeld Ihres Gebäudes passt. Wenn Sie in einem sehr ruhigen Gebäude wohnen, in dem ältere Menschen leben, vermeiden Sie es, Ihr Zimmer an eine Gruppe von Musikern unterzuvermieten, die abends üben. Indem Sie solche Nachteile im Voraus bedenken, sichern Sie sich die Zustimmung Ihres Vermieters.

Wohngemeinschaft und Schweizer Gesetzgebung: Wie organisiert man sich in der Praxis?

Jetzt, da Sie beruhigt sind, dass Ihre Rechte seit der eidgenössischen Abstimmung gewahrt bleiben, und Sie die Feinheiten von Artikel 262 OR beherrschen, ist es an der Zeit, zur Tat zu schreiten. Die Organisation einer Wohngemeinschaft gemäss Schweizer Gesetzgebung erfordert etwas Methode, aber mit den richtigen Werkzeugen ist es ein Kinderspiel. Der erste Schritt besteht darin, einen ordnungsgemässen Untermietvertrag aufzusetzen. Dieses Dokument ist unerlässlich, um beide Parteien zu schützen. Es muss die Identität des Hauptmieters und des Untermieters, die genaue Bezeichnung des vermieteten Zimmers (Fläche, bereitgestellte Möbel), die zugänglichen Gemeinschaftsräume, die Höhe der Miete und der Nebenkosten sowie die Kündigungsbedingungen enthalten.

Bei Roomlala legen wir grossen Wert auf die Sicherheit dieser Abläufe. Wenn Sie unsere Plattform nutzen, um einen Untermieter zu finden, profitieren Sie von einem strukturierten Rahmen. Wir empfehlen Ihnen, in der Schweiz anerkannte Untermietvertragsmuster zu verwenden (die des Mieterinnen- und Mieterverbands MV sind hervorragende Referenzen). Vergessen Sie nicht, bei Einzug und Auszug des Untermieters ein sorgfältiges Übergabeprotokoll zu erstellen, idealerweise mit Fotos. Dies vermeidet viele Streitigkeiten über mögliche Schäden oder die Rückgabe der Mietkaution.

Apropos Mietkaution (Kaution): Seien Sie sich bewusst, dass Sie das Recht haben, eine solche von Ihrem Untermieter zu verlangen. Genau wie bei einem Hauptmietvertrag darf diese Garantie drei Monatsmieten nicht überschreiten und muss zwingend auf ein Sperrkonto auf den Namen des Untermieters eingezahlt werden. Es ist dem Hauptmieter strengstens untersagt, dieses Geld auf seinem persönlichen Konto zu behalten. Das ist ein häufiger Fehler, den wir beobachten, und es ist lebenswichtig, diesen zu korrigieren, um strikt gesetzeskonform zu bleiben.

Vergessen Sie schliesslich nicht die praktischen Aspekte des Zusammenlebens. Erstellen Sie eine Wohngemeinschaftsvereinbarung. Wer putzt? Wie werden die gemeinsamen Einkäufe aufgeteilt? Welche Regeln gelten für das Einladen von Freunden? Indem Sie diese Regeln von Anfang an festlegen und den Schweizer Rechtsrahmen, der durch die Volksabstimmung 2024 bekräftigt wurde, strikt einhalten, wird Ihre Erfahrung der Untermiete ein voller Erfolg – sowohl auf menschlicher als auch auf finanzieller Ebene.