Anpassungen des Programms Mais Habitação 2026: Die neuen Vorteile der Langzeitvermietung in Portugal

Angesichts der Wohnraumkrise, die die portugiesische Immobilienlandschaft in den letzten Jahren tiefgreifend verändert hat, musste die portugiesische Regierung ihre Pläne überarbeiten. Wenn Sie Immobilienbesitzer sind, haben Sie sicherlich die hitzigen Debatten um den ersten Teil der Reformen aufmerksam verfolgt. Heute, im Herbst 2026, klärt sich die gesetzliche Lage und eröffnet neue Möglichkeiten. Bei Roomlala begleiten wir täglich Tausende von Gastgebern und Mietern, und wir haben diese jüngsten Entwicklungen für Sie detailliert analysiert. Das Ziel des Staates ist klar: Eigentümer steuerlich dazu zu bewegen, den Massentourismus, der zu belastend geworden ist, zugunsten der Langzeitvermietung in Portugal aufzugeben.

In diesem umfassenden Artikel entschlüsseln wir gemeinsam die wesentlichen Anpassungen des neuen Regierungsplans, der das alte Programm Mais Habitação 2026 ersetzt. Entdecken Sie, wie die Vermietung Ihres Eigentums oder einfach eines Zimmers heute zu einer der rentabelsten und sichersten Optionen auf dem Markt geworden ist – von der drastischen Steuersenkung bis hin zur vollständigen Befreiung unter bestimmten Bedingungen.

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Von Mais Habitação 2026 zu Construir Portugal: Was sich für Eigentümer wirklich ändert

Lange Zeit klang der Begriff Mais Habitação für viele Eigentümer wie eine Quelle der Sorge. Tatsächlich legten die ersten Entwürfe dieses Programms Regeln fest, die als zu restriktiv empfunden wurden, insbesondere ein strikter Mietpreisstopp für neue Verträge, was den gegenteiligen Effekt hatte, den Markt einzufrieren und Investoren zu vertreiben. Angesichts der Dringlichkeit der Lage hat die Regierung jedoch eine wichtige strategische Wende vollzogen.

Heute ist der Begriff Mais Habitação 2026 rechtlich gesehen hinfällig. Er wurde offiziell durch das Programm Construir Portugal ersetzt. Dieser neue Aktionsplan, der durch das im Mai 2026 erlassene Gesetzesdekret Nr. 97/2026 verabschiedet wurde, markiert einen Paradigmenwechsel. Der Staat hat erkannt, dass er die Wohnraumkrise nicht ohne die aktive Mitarbeit privater Eigentümer lösen kann. Daher wurde der strikte Mietpreisstopp aufgehoben, um das Vertrauen der Vermieter zurückzugewinnen.

Der Schwerpunkt von Construir Portugal liegt eher auf steuerlichen Anreizen als auf Bestrafung. Das Ziel ist es, die Langzeitvermietung in Portugal massiv wiederzubeleben, indem diese Option finanziell attraktiver gestaltet wird als die kurzzeitige touristische Vermietung (vom Typ Alojamento Local), die zudem zunehmend unter strengen lokalen Beschränkungen leidet. Für Sie als Gastgeber ist jetzt der ideale Zeitpunkt, Ihre Vermietungsstrategie zu überdenken und Ihre Einkünfte langfristig zu sichern, ohne unter dem Steuerdruck zu leiden.

Bei Roomlala beobachten wir bereits einen deutlichen Anstieg der Zahl von Eigentümern, die ihre Immobilien von Tourismusplattformen abziehen, um sie für Wohngemeinschaften oder Unterkünfte beim Gastgeber anzubieten. Dieser Wandel wird nicht nur durch das Gesetz unterstützt, sondern reagiert auch auf eine extrem starke lokale und internationale Nachfrage (Studenten, junge Berufstätige, digitale Nomaden).

Revolution der Besteuerung für Eigentümer in Portugal: Drastisch reduzierte Steuersätze

Der Wechsel von 25 % auf 10 % IRS für moderate Mieten

Die wichtigste Massnahme dieses Herbstes 2026 betrifft die Entlastung der Besteuerung für Eigentümer in Portugal. Historisch gesehen wurden Mieteinkünfte hoch besteuert, was das Angebot an erschwinglichem Wohnraum entmutigte. Das Gesetzesdekret Nr. 97/2026 ändert dies: Der auf Mieteinkünfte anwendbare Einkommensteuersatz (IRS) sinkt von 25 % auf einen sehr vorteilhaften Satz von 10 %.

Um von diesem reduzierten Satz zu profitieren, müssen mehrere einfache Bedingungen erfüllt sein. Zunächst muss die monatliche Miete als "moderat" gelten, das heisst, sie ist auf 2.300 Euro pro Monat gedeckelt. Zweitens muss der unterzeichnete Mietvertrag eine Mindestlaufzeit von 3 Jahren haben. Diese Massnahme zielt eindeutig darauf ab, den Markt zu stabilisieren und den Mietern Wohnsicherheit zu bieten, während den Eigentümern gleichzeitig eine sehr attraktive Nettorendite garantiert wird.

Die wirklich gute Nachricht, die durch eine im September 2026 veröffentlichte steuerliche Klarstellung bestätigt wurde, betrifft jedoch Teilvermietungen. Wenn Sie sich entscheiden, ein Zimmer in Lissabon oder Porto oder in einer anderen Stadt des Landes zu vermieten, haben Sie vollen Anspruch auf diesen 10-Prozent-Satz. Darüber hinaus ermöglicht die Vermietung einer Wohnung oder eines Zimmers an ein Unternehmen zur Unterbringung eines Mitarbeiters ebenfalls die Inanspruchnahme dieses Steuervorteils.

Konkretes Beispiel: Betrachten wir den Fall von Maria, der eine grosse Wohnung in Porto gehört. Bis 2025 vermietete sie zwei Zimmer an Studenten für insgesamt 900 € pro Monat und zahlte darauf 25 % IRS. Mit dem neuen Gesetz von 2026 und dem Abschluss von 3-Jahres-Verträgen über Roomlala sinkt ihr Steuersatz auf 10 %. Sie spart somit mehrere hundert Euro pro Jahr, was ihre Nettorendite mechanisch erhöht, ohne dass sie die Miete für ihre Mieter erhöhen musste.

Das vereinfachte System für erschwingliches Wohnen (RSAA): Die vollständige Steuerbefreiung

Wenn der Satz von 10 % bereits eine exzellente Nachricht ist, so ist die Regierung mit der Schaffung des vereinfachten Systems für erschwingliches Wohnen (RSAA), das am 1. September 2026 in Kraft trat, noch einen Schritt weiter gegangen. Dieses System ist die direkte Antwort auf die Wohnraumnot für die Mittelschicht und junge Berufstätige.

Das Prinzip des RSAA ist äusserst wirkungsvoll: Es bietet eine vollständige Steuerbefreiung (0 % IRS) auf Mieteinkünfte. Um Anspruch darauf zu haben, muss der Eigentümer eine Miete anbieten, die mindestens 20 % unter dem lokalen Medianwert des Marktes liegt (also eine Miete unter 80 % des lokalen Medians).

Wichtiger Hinweis: Achtung, diese Befreiung erfolgt nicht automatisch. Bei Roomlala möchten wir Sie präzise über die gesetzlichen Schritte informieren. Um vom RSAA zu profitieren, muss Ihr Mietvertrag zwingend auf dem offiziellen Portal des IHRU (Institut für Wohnungswesen und Stadterneuerung) registriert sein. Zudem hängen die genauen Mietobergrenzen, die den lokalen Median bestimmen, von lokalen Verordnungen (den portarias) ab, deren Veröffentlichung sich bis Ende 2026 erstreckt. Es ist daher entscheidend, die für Ihre Gemeinde (Concelho) geltende Obergrenze zu prüfen, bevor Sie Ihren Preis festlegen.

Anwendungsfall: Joao besitzt eine T2-Wohnung in Lissabon. Die mittlere Miete in seinem Viertel wird auf 1.200 € geschätzt. Wenn er sich entscheidet, sein Eigentum für 950 € zu vermieten (also unter der 80-Prozent-Marke des Medians), zahlt er absolut keine Steuern auf diese Einnahmen. Obwohl die Bruttomiete etwas niedriger ist, als er auf dem freien Markt hoffen könnte, ist die Nettomiete (nach Steuern), die in seiner Tasche landet, deutlich höher. Dies ist eine steuerlich ausserordentlich effiziente Strategie.

Mieter und Eigentümer: Ein System, das endlich für beide Seiten gewinnt

Erhöhte Steuervorteile für Mieter

Damit ein Mietmarkt gesund ist, müssen Angebot und Nachfrage zusammenfinden. Das Programm Construir Portugal hat die Mieter nicht vergessen, die mit der Inflation der Lebenshaltungskosten konfrontiert sind. Um sie bei der Mietbelastung zu unterstützen und die Nachfrage zahlungsfähig zu machen, hat die Regierung die Steuerabzüge, von denen sie profitieren können, nach oben korrigiert.

So sehen Mieter ihre Obergrenze für Steuerabzüge bei Mieten (absetzbar von ihrem eigenen IRS) deutlich steigen. Diese Obergrenze steigt für das Steuerjahr 2026 auf 900 Euro und wird ab 2027 1.000 Euro erreichen. Diese Massnahme gibt den Mietern mehr Kaufkraft zurück.

Für Sie als Eigentümer ist das eine indirekte exzellente Nachricht. Ein Mieter, der von starken Steuerabzügen profitiert, ist ein finanziell stabilerer Mieter, was das Risiko von Mietausfällen drastisch reduziert. Bei Roomlala fördern wir dieses Vertrauensverhältnis: Indem Sie Wohnungen oder Zimmer mit ordnungsgemässen Verträgen anbieten, ermöglichen Sie es Ihren Mietern, von diesen Hilfen zu profitieren, während Sie gleichzeitig Ihre Investition absichern.

Das Ende des strikten Mietpreisstopps: Die Rückkehr des Vertrauens

Wie bereits erwähnt, war eine der grössten Ängste im Zusammenhang mit dem alten Projekt Mais Habitação 2026 die drastische Begrenzung von Mieterhöhungen bei Mieterwechseln oder Vertragsverlängerungen. Dieser Mechanismus hatte viele Eigentümer gelähmt, die Angst hatten, dass die Rentabilität ihres Eigentums trotz Inflation über Jahrzehnte hinweg eingefroren würde.

Die Regierung hat diese Befürchtungen gehört. Die Aufhebung dieses strikten Stopps im Rahmen von Construir Portugal ist ein starkes Signal an Investoren und private Eigentümer. Der Markt gewinnt eine gewisse Freiheit zurück, die eher durch steuerliche Anreize als durch strafende Verpflichtungen bedingt ist.

Diese wiedergewonnene Flexibilität ermöglicht es Eigentümern, sich an die wirtschaftlichen Realitäten anzupassen, während sie belohnt werden, wenn sie sich für Preismoderation entscheiden. In diesem Klima des erneuerten Vertrauens setzen sich die Zimmervermietung und die Wohngemeinschaft im Jahr 2026 als die agilsten und schützendsten Lösungen durch.

Wie Sie Ihre Vermietung mit Roomlala angesichts der neuen Gesetze optimieren können?

Wie Sie feststellen konnten, war die Besteuerung für Eigentümer in Portugal noch nie so günstig für diejenigen, die sich für die Langzeitvermietung entscheiden. Aber wie kann man das konkret nutzen, ohne sich in den administrativen Wirren zu verlieren? Hier greift Roomlala ein, um Ihnen das Leben zu vereinfachen.

Wenn Sie ein freies Zimmer haben, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, den Schritt zu wagen. Ein Zimmer in Lissabon, Porto, Coimbra oder Faro zu vermieten, ist steuerlich zum Kinderspiel geworden. Wenn Sie über Roomlala gehen, erhalten Sie Zugang zu einer Gemeinschaft von verifizierten Mietern (Studenten, entsandte Arbeitnehmer, Expatriates). Wir empfehlen Ihnen, Verträge mit mittlerer bis langer Dauer (mehr als 3 Jahre) zu bevorzugen, um sofort den reduzierten IRS-Satz von 10 % freizuschalten.

Um sicherzugehen, dass Sie die Regeln einhalten und von dem vereinfachten System für erschwingliches Wohnen (RSAA) mit 0 % Steuern profitieren, empfehlen wir Ihnen:

• Die portarias Ihrer Gemeinde zu prüfen, um die genaue Mietobergrenze (80 % des Medians) zu kennen.
• Einen klaren Mietvertrag aufzusetzen, der explizit die Mindestdauer von 3 Jahren erwähnt.
• Diesen Vertrag beim Finanzamt (Autoridade Tributária) und auf dem Portal des IHRU innerhalb der festgelegten Fristen (in der Regel innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung) zu registrieren.
• Den Nachrichtendienst und das sichere Zahlungssystem von Roomlala zu nutzen, um einen transparenten Nachweis all Ihrer Transaktionen zu führen, was Ihre Steuererklärungen erleichtert.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Ende des Jahres 2026 einen historischen Wendepunkt für Immobilien in Portugal markiert. Weit entfernt von den Zwängen des Massentourismus erfindet sich die Langzeitvermietung neu. Egal, ob Sie ein erfahrener Investor sind oder eine Privatperson, die ein ungenutztes Zimmer rentabel machen möchte, die neuen gesetzlichen Regelungen sind darauf ausgelegt, Sie zu bereichern und gleichzeitig zur Lösung der Wohnraumkrise beizutragen. Bei Roomlala sind wir stolz darauf, Sie bei diesem Übergang zu einer menschlicheren, stabileren und steuerlich sehr vorteilhaften Vermietung zu begleiten.