Mietpreisbremse 2026: Warum die Vermietung eines Zimmers bei sich zu Hause vorteilhaft bleibt

Mit dem herannahenden Herbst 2026 steht der französische Immobilienmarkt vor einer bedeutenden Wende. Die Mietpreisbremse 2026 sorgt für viel Gesprächsstoff und weckt sowohl Hoffnungen bei den Mietern als auch eine gewisse Besorgnis bei den Vermietern. Tatsächlich werden weitere Ballungsgebiete in die Regelung einbezogen, was den preislichen Spielraum der Vermieter von kompletten Unterkünften noch weiter einschränkt. Angesichts dieser immer strengeren Regulierungen hinterfragen viele Eigentümer die Rentabilität ihrer Investitionen und suchen nach rechtssicheren und rentablen Alternativen.

Bei Roomlala unterstützen wir täglich Tausende von Gastgebern, die sich für ein geselliges und sicheres Wohnmodell entschieden haben. Wir stellen fest, dass sich angesichts der zunehmenden Gesetzgebung eine Lösung aufgrund ihrer Flexibilität klar abhebt: die Vermietung eines Zimmers in der eigenen Hauptwohnsitzimmobilie. Fernab der Beschränkungen für unabhängige Einzimmerwohnungen bietet dieses Modell einen rechtlichen und steuerlichen sicheren Hafen, sofern bestimmte Regeln eingehalten werden.

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In diesem Artikel entschlüsseln wir für Sie die Herausforderungen der Ausweitung der Mietpreisbremse, erklären Ihnen im Detail, warum die Miete eines Zimmers beim Gastgeber von diesen strikten Obergrenzen ausgenommen ist, und geben Ihnen alle unsere Ratschläge, wie Sie Ihren Mietpreis rechtssicher festlegen und gleichzeitig Ihre Steuern optimieren können.

Die Mietpreisbremse 2026 und ihre Ausweitung auf angespannte Wohnungsmärkte verstehen

Die Mietpreisbremse, die aus dem ELAN-Gesetz hervorgegangen ist, zielt darauf ab, den Anstieg der Wohnkosten in Sektoren zu bremsen, in denen die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt. Im Jahr 2026 wird dieser Mechanismus auf neue, sehr beliebte Ballungsgebiete ausgeweitet. Städte wie Marseille, Annemasse, Cergy oder das Gebiet Grand-Orly Seine Bièvre kommen zur Liste der Kommunen hinzu, die dieser Regulierung unterliegen. Wenn Sie eine komplette Wohnung in einer dieser Städte besitzen, sind Sie nun verpflichtet, eine erhöhte Referenzmiete einzuhalten, die durch einen Präfekturerlass festgelegt und pro Quadratmeter berechnet wird.

Konkret bedeutet dies, dass der Eigentümer bei einer Immobilie in einer Zone mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags oder einer Verlängerung nicht mehr frei festlegen kann. Diese Maßnahme soll die Kaufkraft der Haushalte schützen, schmälert jedoch mechanisch die Mietrendite traditioneller Vermieter. Investoren, die auf kleine Flächen wie Studentenapartments gesetzt haben, sehen ihre Renditen gedeckelt, was sie manchmal dazu veranlasst, ihre Immobilien vom langfristigen Mietmarkt zurückzuziehen.

Ein entscheidender Punkt erhöht die Komplexität der Situation: Das durch das ELAN-Gesetz vorgesehene Experiment zur Mietpreisbremse endet theoretisch am 24. November 2026. Diese gesetzliche Frist schafft eine Zone der Unsicherheit für viele Vermieter. Wird die Maßnahme fortgesetzt, geändert oder aufgegeben? Angesichts dieser Rechtsunsicherheit ist es nur natürlich, nach Unterbringungslösungen zu suchen, die weniger anfällig für politische Unwägbarkeiten und willkürliche Deckelungen sind.

Genau hier ergibt die Vermietung eines Zimmers im eigenen Zuhause Sinn. Bei Roomlala beobachten wir, dass immer mehr Eigentümer sich dieser Lösung zuwenden. Sie ermöglicht es nicht nur, einen ungenutzten Raum (wie das Zimmer eines Kindes, das zum Studium ausgezogen ist) rentabel zu machen, sondern bietet vor allem einen viel flexibleren regulatorischen Rahmen, der nicht den Beschränkungen der klassischen Deckelung unterliegt.

Miete eines Zimmers beim Gastgeber: Eine vorteilhafte gesetzliche Ausnahme

Warum das Zimmer beim Gastgeber von der Deckelung ausgenommen ist

Die große Stärke der Vermietung eines Zimmers in Ihrem eigenen Zuhause liegt in seinem besonderen rechtlichen Status. In der Praxis entzieht sich die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber der klassischen Mietpreisbremse 2026. Der Grund ist rein technisch und mathematisch: Um eine Referenzmiete pro Quadratmeter anzuwenden, muss man die exklusive Wohnfläche des Mieters (gemäß Boutin-Gesetz) auf den Millimeter genau definieren können. Im Rahmen eines gemeinsam genutzten Wohnraums ist dies jedoch unmöglich.

Wenn Sie einen Studenten oder einen jungen Berufstätigen bei sich aufnehmen, mietet dieser ein privates Zimmer, nutzt aber auch einen Anteil der Gemeinschaftsflächen: die Küche, das Wohnzimmer, das Badezimmer oder sogar den Garten. Es ist rechtlich und faktisch unmöglich, diese geteilte Fläche exakt zu quantifizieren, um darauf einen behördlichen Tarif anzuwenden. Daher lässt Ihnen die Regelung für die Zimmervermietung als Eigentümer die Freiheit, Ihre Miete selbst festzulegen.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Wenn Sie in Marseille (2026 neu der Mietpreisbremse unterworfen) in einer 80 m² großen Wohnung leben und ein 15 m² großes Zimmer vermieten, vermieten Sie nicht nur 15 m². Sie bieten Zugang zu einer ausgestatteten Küche, einem gemütlichen Wohnzimmer und einem funktionellen Badezimmer. Sie können daher eine Pauschalmiete festlegen, die den Gesamtwert dieses Komforts und der damit verbundenen Dienstleistungen widerspiegelt, und erzielen so eine wesentlich bessere Rentabilität als mit einem unabhängigen 15 m² großen Studio, das der Deckelung unterliegt.

Diese preisliche Freiheit ist ein großer Trumpf. Sie ermöglicht es Ihnen, Ihre Miete an die tatsächlichen Leistungen Ihrer Unterkunft anzupassen (Glasfaseranschluss, gepflegte Einrichtung, erstklassige Lage), ohne durch starre administrative Vorgaben eingeschränkt zu sein. Diese Freiheit geht jedoch mit einer Verantwortung einher: einen fairen und marktkonformen Tarif anzubieten, um seriöse Mieter anzuziehen.

Vorsicht vor der Umqualifizierung in eine eigenständige Wohnung

Obwohl die Freiheit bei der Festlegung der Miete für ein Zimmer beim Gastgeber ein unbestreitbarer Vorteil ist, gibt es einen fundamentalen Punkt, den Sie niemals vernachlässigen sollten. Um diesen schützenden Status zu bewahren, muss das Zimmer zwingend ein integraler Bestandteil Ihres Hauptwohnsitzes bleiben. Der Geist des Gesetzes ist klar: Es geht darum, den eigenen Lebensraum zu teilen.

Das größte Risiko für einen übereifrigen Eigentümer ist die Umqualifizierung des Zimmers in eine eigenständige Wohnung. Wenn Sie ein Zimmer im Erdgeschoss Ihres Hauses mit einem völlig separaten Eingang, privaten Sanitäranlagen und einer ausgestatteten Kochnische eingerichtet haben, werden die Steuerbehörden und Richter dies nicht mehr als Zimmer beim Gastgeber, sondern als eigenständiges Studio betrachten. Ab diesem Moment ändern sich die Regeln drastisch.

Im Falle einer Umqualifizierung unterliegt Ihre Immobilie sofort der klassischen Gesetzgebung. Wenn sie sich in einer Zone mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet, gilt die Mietpreisbremse rückwirkend. Der Mieter könnte dann eine Rückerstattung des zu viel gezahlten Betrags verlangen, und Sie würden alle Steuervorteile verlieren, die mit der Vermietung eines Teils Ihres Hauptwohnsitzes verbunden sind.

Wir bei Roomlala raten Ihnen, die gemeinsame Nutzung der Wohnbereiche beizubehalten. Das ist das Wesen unserer Plattform! Die Küche oder das Badezimmer zu teilen, ist nicht nur eine gesetzliche Verpflichtung, um eine Umqualifizierung zu vermeiden, sondern auch eine Gelegenheit, zwischenmenschliche Verbindungen zu knüpfen, sich morgens bei einem Kaffee auszutauschen und eine bereichernde sowie sichere Wohnerfahrung zu erleben.

Besteuerung und Befreiung: Mietpreisbremse und Steuerfreibetrag nicht verwechseln

Die Freibeträge für 2026

Es ist entscheidend, zwischen der Mietpreisbremse (die das Wohnungsrecht und die Gemeinden betrifft) und der Steuerbefreiung (die das allgemeine Steuergesetzbuch betrifft) zu unterscheiden. Auch wenn es Ihnen freisteht, die Höhe Ihrer Miete festzulegen, ermutigt Sie der Staat dazu, moderate Preise anzubieten, indem er Ihnen einen äußerst wirkungsvollen steuerlichen Anreiz bietet: eine vollständige Befreiung von der Einkommensteuer auf Ihre Mieteinnahmen.

Um bis zum 31. Dezember 2026 von dieser Befreiung zu profitieren, muss die jährliche Kaltmiete des Zimmers unter einer von der Verwaltung festgelegten Obergrenze bleiben. Nach der Aktualisierung vom 19. August 2026 gelten folgende Höchstgrenzen: 215 Euro pro Quadratmeter und Jahr in der Île-de-France und 159 Euro pro Quadratmeter und Jahr in den anderen Regionen.

Nehmen wir ein Anwendungsbeispiel, um das Prinzip zu verstehen. Sie vermieten ein 12 m² großes Zimmer in Cergy (Île-de-France). Die jährliche Obergrenze beträgt 12 m² x 215 € = 2580 €. Geteilt durch 12 Monate ergibt dies eine maximale monatliche Kaltmiete von 215 €, um absolut keine Steuern auf diese Einnahmen zahlen zu müssen. Wenn Sie ein 15 m² großes Zimmer in Annemasse (Provinz) vermieten, lautet die Berechnung 15 m² x 159 € = 2385 € pro Jahr, also etwa 198 € pro Monat ohne Nebenkosten.

Achtung, diese Obergrenzen beziehen sich ausschließlich auf die Kaltmiete. Sie können durchaus eine Nebenkostenpauschale (für Wasser, Strom, Internet) hinzufügen, die zu diesem Betrag hinzukommt. Diese Befreiung ist ein außergewöhnlicher Rentabilitätshebel, da eine steuerfreie Miete oft viel mehr wert ist als eine hohe, stark besteuerte Miete.

Der Effekt bei Überschreitung um nur einen Euro

Hier liegt die größte Falle für unbedarfte Eigentümer: der harte Schwelleneffekt. Die Regelung für die Zimmervermietung funktioniert auf steuerlicher Ebene nicht mit progressiven Stufen. Es handelt sich um eine Befreiung unter strenger Bedingung. Wenn Sie die von den Steuerbehörden festgelegte Obergrenze auch nur um einen einzigen Euro überschreiten, werden Ihre gesamten Mieteinnahmen vom ersten Euro an steuerpflichtig.

Kommen wir auf unser Beispiel aus Cergy zurück. Ihre monatliche Obergrenze ohne Nebenkosten liegt bei 215 €. Wenn Sie beschließen, Ihr Zimmer für 220 € kalt pro Monat zu vermieten, in dem Glauben, 5 € mehr zu verdienen, verlieren Sie die vollständige Befreiung. Die 2640 € jährlich (220 € x 12) müssen in Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder als gewerbliche Einkünfte (BIC) deklariert und entsprechend Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz zuzüglich Sozialabgaben versteuert werden.

Am Ende könnten Sie, weil Sie 60 € mehr im Jahr verdienen wollten, am Ende mehrere hundert Euro Steuern zahlen. Das ist es definitiv nicht wert. Deshalb betonen wir diesen Punkt gegenüber unserer Community so nachdrücklich.

Bei Roomlala laden wir Sie dazu ein, Ihre Taschenrechner herauszuholen, bevor Sie Ihre Anzeige veröffentlichen. Legen Sie eine Kaltmiete fest, die knapp unter der gesetzlichen Obergrenze liegt, um Ihre Befreiung zu garantieren, und passen Sie Ihre Nebenkosten an die tatsächlichen Ausgaben an, um Ihre Kosten zu decken. Das ist die gesündeste und langfristig rentabelste Strategie.

Die goldenen Regeln der Zimmervermietung im Jahr 2026

Damit die Vermietung Ihres Zimmers unter den besten Bedingungen abläuft und den rechtlichen Rahmen genau einhält, müssen mehrere zwingende Kriterien erfüllt sein. Zunächst einmal muss das vermietete Zimmer den Hauptwohnsitz Ihres Mieters darstellen. Dies ist in der Regel der Fall, wenn Sie an einen Studenten für das Studienjahr oder an einen jungen Berufstätigen in beruflicher Mobilität vermieten. Wenn Sie tageweise an Touristen vermieten, wechseln Sie in die Regulierung für Gästezimmer, was völlig andere Regeln mit sich bringt.

Zudem sind die Abmessungen des Raums aus Gründen der Wohnverträglichkeit gesetzlich streng geregelt. Das Zimmer muss eine Wohnfläche von mindestens 9 Quadratmetern (gemäß Carrez-Gesetz) aufweisen, bei einer Deckenhöhe von mindestens 2,20 Metern. Alternativ muss der Raum ein Wohnvolumen von mindestens 20 Kubikmetern aufweisen. Ein dunkler Raum (ohne Fenster nach außen) ist für die Vermietung formell untersagt.

Schließlich muss das Zimmer möbliert vermietet werden, was die Bereitstellung der gesetzlich vorgeschriebenen Ausstattung voraussetzt. Ihr Mieter muss dort ordentlich leben, schlafen und essen können. Sie müssen also mindestens Folgendes zur Verfügung stellen: Bettzeug mit Bettdecke oder Decke, Fensterläden oder blickdichte Vorhänge an den Fenstern, einen Tisch, einen Stuhl, Regale zur Aufbewahrung und Leuchtmittel. Selbstverständlich gehört der Zugang zu den Sanitäranlagen und zur ausgestatteten Küche Ihrer Unterkunft integral zum Vertrag.

Wenn Sie diese einfachen Regeln beachten, sichern Sie sich vollkommene Sorgenfreiheit. Die Mietpreisbremse 2026 sollte nicht als Schicksal, sondern als Gelegenheit betrachtet werden, Ihre Art zu vermieten neu zu überdenken. Indem Sie die Türen Ihres Hauses mit Roomlala öffnen, entscheiden Sie sich für eine gesellige, rechtlich flexible und steuerlich sehr vorteilhafte Lösung. Wir sind hier, um Ihnen die passenden Verträge zur Verfügung zu stellen, Ihre Zahlungen zu sichern und Sie bei jedem Schritt dieses schönen menschlichen Abenteuers zu begleiten.