Wohnungskrise in Portugal: Steuerliche Anreize für die Vermietung von Zimmern ab 2026

Die Wohnungskrise in Portugal ist seit mehreren Jahren ein grosses Thema. Angesichts der explodierenden Immobilienpreise in Lissabon, Porto oder an der Algarve ist die Suche nach bezahlbarem Wohnraum für junge Berufstätige und Studierende zu einer echten Herausforderung geworden. Bei Roomlala verfolgen wir diese Entwicklungen genau, um Sie bestmöglich zu unterstützen. Deshalb begrüssen wir die jüngsten Massnahmen der Regierung zur Entspannung dieses angespannten Marktes sehr.

Am 20. Mai 2026 hat die portugiesische Regierung mit der Veröffentlichung des Gesetzesdekrets Nr. 97/2026 einen entscheidenden Schritt getan. Dieses Dokument führt beispiellose steuerliche Anreize ein, um Eigentümer dazu zu ermutigen, ihre Türen zu öffnen und langfristige Mietverhältnisse anzubieten. Wenn Sie ein ungenutztes Zimmer haben, ist jetzt der ideale Zeitpunkt, um eine Unterkunft beim Gastgeber in Betracht zu ziehen. Sie helfen nicht nur dabei, eine nationale Krise zu lösen, sondern profitieren auch von erheblichen finanziellen Vorteilen.

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In diesem Artikel entschlüsseln wir für Sie das gesamte neue Steuerpaket. Von der drastischen Senkung der Einkommenssteuer auf Ihre Mieteinnahmen bis hin zu den Vorteilen, die Sie Ihren zukünftigen Mietern in Aussicht stellen können – wir erklären Ihnen, wie Sie von diesen neuen Regeln profitieren. Bereiten Sie sich darauf vor, Ihre Steuerlast zu optimieren und Ihr Zimmer gleichzeitig sicher über Roomlala zu vermieten.

Das Gesetzesdekret vom Mai 2026 verstehen: Ein Wendepunkt für Eigentümer

Die drastische Senkung der Einkommenssteuer von 25 % auf 10 %

Die wichtigste Massnahme des Gesetzesdekrets Nr. 97/2026 ist zweifellos die spektakuläre Senkung des Steuersatzes auf Mieteinnahmen (IRS). Bisher wurden Einnahmen aus der Vermietung von Zimmern mit einem Pauschalsatz von 25 % besteuert. Seit Inkrafttreten dieses neuen Gesetzes wurde dieser Satz für sogenannte „moderate“ Mieten auf nur noch 10 % gesenkt. Dies ist eine echte steuerliche Revolution für Gastgeber in Portugal.

Um von diesem vorteilhaften Steuersatz von 10 % zu profitieren, darf die monatliche Miete für das Zimmer (oder die Unterkunft) den Höchstbetrag von 2.300 € nicht überschreiten. Diese Obergrenze wurde so festgelegt, dass sie die überwiegende Mehrheit der Vermietungen von Zimmern beim Gastgeber abdeckt, selbst in den beliebtesten Vierteln von Lissabon oder Cascais. Das Ziel des Staates ist klar: Eigentümer zu belohnen, die angemessene Preise verlangen und zur nationalen Wohnungsbaupolitik beitragen.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel, um diesen Vorteil zu verdeutlichen. Anwendungsfall: Maria besitzt eine grosse Wohnung in Porto und vermietet ein Zimmer an einen jungen Arbeitnehmer für 400 € pro Monat. Vor 2026 zahlte sie von ihren 4.800 € Jahreseinnahmen 1.200 € Steuern (25 %). Heute, dank des neuen Steuersatzes von 10 %, zahlt sie nur noch 480 €. Das ist eine Nettoersparnis von 720 € pro Jahr, allein dadurch, dass sie die neuen Richtlinien einhält.

Bei Roomlala ermutigen wir Sie dazu, Ihre Mietpreise zu überprüfen, um sicherzustellen, dass sie diesen Kriterien entsprechen. Diese Steuersenkung gleicht eine eventuelle Mietminderung bei weitem aus und garantiert Ihnen gleichzeitig, angesichts der ständig wachsenden Nachfrage viel schneller einen Mieter zu finden.

Die strengen Bedingungen für die Mietdauer (mindestens 3 Jahre)

Achtung, dieses steuerliche Geschenk gibt es nicht ohne Gegenleistung. Um der Wohnungsnot entgegenzuwirken und den übermässigen Mieterwechsel zu bremsen, schreibt das Gesetz eine strikte Dauerbedingung vor. Damit Ihre Mieteinnahmen mit 10 % besteuert werden, muss der Wohnungsmietvertrag für eine Mindestdauer von 3 Jahren abgeschlossen werden.

Diese Massnahme zielt darauf ab, den Markt für langfristige Vermietungen zu stabilisieren. Indem Sie sich auf drei Jahre verpflichten, bieten Sie Ihrem Mieter eine unschätzbare Sicherheit, wodurch dieser sich in seinem Viertel, bei der Arbeit oder im Studium niederlassen kann, ohne befürchten zu müssen, im nächsten Jahr wieder umziehen zu müssen. Im Gegenzug sichert der portugiesische Staat Ihren Steuervorteil für die gesamte Dauer des Mietvertrags.

Anwendungsfall: João, ein Rentner in Faro, möchte das Zimmer seines Sohnes vermieten, der ins Ausland gezogen ist. Er entscheidet sich für einen 3-Jahres-Vertrag mit einem Krankenpfleger aus dem örtlichen Krankenhaus. Auch wenn der Mieter beschliesst, vor Ablauf der 3 Jahre auszuziehen (unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist), hätte João den reduzierten Steuersatz von 10 % für die gesamte effektive Mietdauer genossen, da der ursprüngliche Vertrag die gesetzlich vorgeschriebene Formbedingung erfüllte.

Wir wissen, dass eine Bindung auf 3 Jahre einige Eigentümer abschrecken kann. Denken Sie jedoch daran, dass das portugiesische Gesetz Kündigungsklauseln für den Mieter und Garantien für den Eigentümer bei Nichtzahlung vorsieht. Bei Roomlala ermöglicht Ihnen die Qualität der geprüften Profile, diese langfristige Vermietung mit grosser Gelassenheit anzugehen.

Einnahmen deklarieren und die Steuerlast in Portugal optimieren

Kategorie F und die Registrierung im Steuerportal (AT)

Rechtmässigkeit ist das A und O, um von diesen Anreizen zu profitieren. In Portugal fallen Einnahmen aus der Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber unter die Kategorie F (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung / Rendimentos prediais). Damit die Steuerbehörde (Autoridade Tributária e Aduaneira - AT) den besagten Steuersatz von 10 % anwenden kann, müssen Sie ein strenges Verwaltungsverfahren befolgen.

Alles beginnt mit der Registrierung Ihres Mietvertrags. Sie sind verpflichtet, den Vertrag innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung auf dem Portal das Finanças (dem Portal der AT) zu deklarieren. Diese Registrierung führt zur Zahlung der Stempelsteuer (Imposto do Selo), die 10 % des Wertes einer Monatsmiete entspricht.

Anschliessend müssen Sie monatlich über dasselbe Portal elektronische Mietquittungen (recibos de renda eletrónicos) ausstellen. Hier sind die wichtigsten Schritte, die Sie befolgen müssen:

• Erstellen Sie den schriftlichen Vertrag, in dem ausdrücklich die Vermietung eines Zimmers (und nicht der gesamten Unterkunft) erwähnt wird.
• Registrieren Sie den Vertrag auf dem Portal das Finanças mit den Daten des Mieters (NIF erforderlich).
• Stellen Sie bei jeder erhaltenen Zahlung eine elektronische Quittung aus.
• Deklarieren Sie alle diese Einnahmen in Ihrer jährlichen IRS-Steuererklärung (Anhang F).

Konkretes Beispiel: Ana, Roomlala-Gastgeberin in Coimbra, hat ihren studentischen Mieter auf unserer Plattform gefunden. Sobald die Schlüssel übergeben wurden, loggt sie sich auf dem AT-Portal ein, registriert den 3-Jahres-Mietvertrag und erstellt ihre erste Quittung. Dank dieser Sorgfalt wendet der portugiesische Fiskus bei ihrer nächsten Steuererklärung automatisch den reduzierten Steuersatz von 10 % an. Wir empfehlen Ihnen, sich im ersten Jahr von einem Buchhalter (contabilista) begleiten zu lassen, um Eingabefehler zu vermeiden.

Vorsicht vor nicht abzugsfähigen Ausgaben

Dies ist ein entscheidender Punkt, auf den wir bei Roomlala besonders hinweisen möchten. Bei der Vermietung von Zimmern beim Gastgeber ist es sehr üblich, eine Miete „inklusive aller Nebenkosten“ (Wasser, Strom, Gas, Internet) anzubieten. Das ist praktisch für den Mieter und vereinfacht die tägliche Verwaltung.

Aus steuerlicher Sicht in Portugal sind die laufenden Verbrauchskosten (Wasser, Strom, Gas) jedoch nicht von Ihren Mieteinnahmen der Kategorie F abzugsfähig. Nur bestimmte strukturelle Ausgaben (wie Eigentümergemeinschaftsgebühren, die IMI-Grundsteuer oder Instandhaltungsarbeiten am Gebäude) können abgezogen werden, wenn Sie die gesamte Unterkunft vermieten würden, aber für ein Zimmer mit inkludierten Nebenkosten gilt die Regel strikt.

Anwendungsfall: Pedro vermietet ein Zimmer in Lissabon für 500 € pro Monat und gibt an, dass 50 € für Wasser und Strom enthalten sind. Steuerlich gesehen wird Pedro auf die vollen 500 € besteuert, nicht auf 450 €. Er kann seine Rechnungen von EDP (Strom) oder EPAL (Wasser) nicht von seinen Mieteinnahmen abziehen.

Unser Rat zur Optimierung Ihrer Situation: Berechnen Sie Ihre Grundmiete so, dass sie diese nicht abzugsfähigen Kosten deckt und dennoch attraktiv bleibt, oder legen Sie eine Miete ohne Nebenkosten fest und verlangen Sie eine separate Pauschalbeteiligung, wobei die erste Option langfristig am einfachsten zu handhaben ist. Seien Sie von Anfang an transparent gegenüber Ihrem Mieter.

Die Vorteile für Ihre Mieter: Ein goldenes Argument bei der Vermietung

Erhöhung der steuerlichen Abzüge für klassische Mieter

Die Anreize von 2026 enden nicht bei den Eigentümern. Die Regierung hat auch an die Mieter gedacht, was ein fantastisches Verkaufsargument für Sie als Gastgeber darstellt. Indem Sie Ihr Zimmer deklariert und legal vermieten, ermöglichen Sie es Ihrem Mieter, von bedeutenden steuerlichen Abzügen bei seiner eigenen IRS-Steuer zu profitieren.

Die Obergrenze für den steuerlichen Abzug von Mieten für Mieter steigt auf 900 € für das Steuerjahr 2026 und wird 2027 sogar die symbolische Marke von 1.000 € erreichen. Das bedeutet, dass ein Mieter einen erheblichen Teil der von ihm an Sie gezahlten Mieten von der Steuer absetzen kann, sofern Sie natürlich die besagten elektronischen Quittungen auf dem AT-Portal ausgestellt haben.

Anwendungsfall: Lucas ist ein junger französischer Arbeitnehmer, der in Lissabon lebt. Er mietet ein Zimmer bei einem portugiesischen Eigentümer für 450 € im Monat. Dank des registrierten Vertrags und der ausgestellten Quittungen kann Lucas 2026 bis zu 900 € von seiner portugiesischen Einkommenssteuer abziehen. Das ist ein enormer Gewinn an Kaufkraft für ihn.

Bei Roomlala stellen wir fest, dass Mieter immer besser über diese Themen informiert sind. Wenn Sie in Ihrer Anzeige erwähnen, dass Ihre Vermietung offiziell deklariert ist und für IRS-Abzüge berechtigt, ziehen Sie seriöse, zahlungsfähige Profile an, die langfristig planen möchten. Es ist eine Win-Win-Situation.

Der spezifische Fall von weggezogenen Studierenden

Portugal zieht enorm viele Studierende an, sowohl nationale als auch internationale. Für portugiesische Studierende, die ihren Heimatort verlassen müssen, um zu studieren (die „estudantes deslocados“), sieht das Gesetz eine besonders grosszügige Regelung vor, die die Anmietung von Zimmern erheblich erleichtert.

Wenn Sie Ihr Zimmer an einen solchen Studierenden vermieten (dessen Bildungseinrichtung mehr als 50 km von seinem ursprünglichen steuerlichen Wohnsitz entfernt liegt), können die Eltern des Studierenden einen Teil der Miete als Bildungsaufwand in ihrer eigenen IRS-Erklärung bis zu einer Grenze von 300 € pro Jahr absetzen.

Anwendungsfall: Die Familie Silva lebt in Braga, aber ihre Tochter Sofia zieht zum Studium an die Universität Lissabon. Sie mieten ein Zimmer bei Ihnen für 350 € pro Monat. Weil Sofia den Status einer weggezogenen Studentin hat, können die Eltern Silva bis zu 300 € von ihren Steuern als Bildungskosten absetzen. Damit das funktioniert, müssen Sie auf dem Finanzportal zwingend angeben, dass der Vertrag für einen weggezogenen Studierenden bestimmt ist.

Dieser studentische Markt ist eine echte Goldgrube für Eigentümer. Auf Roomlala ist die Nachfrage nach studentischem Wohnraum konstant. Wenn Sie diese Steuerregeln kennen, können Sie die Eltern (die oft die Bürgen und Zahler sind) beruhigen und Ihre Vermietungen in Rekordzeit abschliessen.

Die Fallstricke und rechtlichen Warnhinweise

Das Programm Porta 65 Jovem: Ein Ausschluss, den man kennen sollte

Auf Ihrem Weg als Eigentümer werden Sie oft vom Programm „Porta 65 Jovem“ hören. Es handelt sich um eine sehr populäre staatliche Finanzhilfe in Portugal, die jungen Menschen zwischen 18 und 35 Jahren helfen soll, ihre Miete zu bezahlen. Viele junge Mieter könnten Sie fragen, ob Ihr Zimmer für dieses Programm berechtigt ist.

Es ist entscheidend, klar und präzise zu sein: Das Programm Porta 65 Jovem ist NICHT auf die Vermietung von Einzelzimmern anwendbar. Gemäss den Richtlinien des IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) sind nur ganze Wohneinheiten (frações autónomas) für diesen Zuschuss berechtigt.

Anwendungsfall: Sie werden auf Roomlala von einem jungen Paar kontaktiert, das Ihr grosses Elternzimmer mieten möchte. Sie fragen Sie, ob sie das Porta 65 Jovem nutzen können, um einen Teil der 500 € Miete zu bezahlen. Als informierter Gastgeber müssen Sie ihnen erklären, dass das Gesetz dies für Zimmer verbietet. Das vermeidet Missverständnisse, falsche Hoffnungen und Last-Minute-Stornierungen.

Wir raten Ihnen, schon beim ersten Kontakt transparent zu sein. Sie können diese Nichtberechtigung ausgleichen, indem Sie den Mieter daran erinnern, dass er dennoch von der Erhöhung der IRS-Abzugsgrenze profitiert (die besagten 900 € im Jahr 2026), was weiterhin ein sehr attraktiver finanzieller Vorteil ist.

Warum Roomlala wählen, um Ihre Prozesse abzusichern?

Angesichts eines immer komplexer werdenden rechtlichen und steuerlichen Rahmens kann die Vermietung eines Zimmers einschüchternd wirken. Zwischen 3-Jahres-Verträgen, der Registrierung auf dem AT-Portal und der Verwaltung von Quittungen steigt die mentale Belastung für Eigentümer. Genau hier greift unsere Plattform ein, um Sie zu entlasten.

Bei Roomlala sichern wir den ersten und entscheidenden Schritt ab: die Kontaktaufnahme und die erste Zahlung. Wir prüfen die Profile der Mieter, wir sichern die Zahlung der ersten Monatsmiete ab und bieten Ihnen ein integriertes Nachrichtensystem, um die rechtlichen Modalitäten (wie die Ausstellung von Quittungen) noch vor der Unterzeichnung des Mietvertrags zu besprechen.

Anwendungsfall: Durch die Nutzung von Roomlala können Sie Anfragen filtern, um nur Mieter zu berücksichtigen, die bereit sind, sich für 3 Jahre zu binden (um von Ihrem 10%-IRS-Steuersatz zu profitieren). Sobald die Buchung bestätigt und die erste Zahlung durch uns abgesichert ist, können Sie entspannt zur Erstellung Ihres Mietvertrags übergehen, der dem portugiesischen Recht entspricht.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Wohnungskrise in Portugal die Regierung dazu veranlasst hat, im Jahr 2026 aussergewöhnliche steuerliche Anreize zu bieten. Mit einer auf 10 % reduzierten Steuer bei 3-Jahres-Mietverträgen war die langfristige Vermietung von Zimmern noch nie so rentabel. Indem Sie die Regeln der Kunst befolgen und Roomlala nutzen, um den idealen Mieter zu finden, verwandeln Sie ein einfaches leeres Zimmer in eine nachhaltige, legale und hochgradig optimierte Einkommensquelle.