Angespannte Wohnungsmärkte in Spanien (Herbst 2026): Ist die Zimmervermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen?

Der Herbst 2026 markiert einen entscheidenden Wendepunkt für den spanischen Immobilienmarkt. Mit der Ankündigung der Ausweitung der angespannten Wohnungsmärkte (sogenannte «zonas tensionadas») stellen sich viele spanische Gastgeber und frankophone Investoren berechtigte Fragen zur Rentabilität ihres Eigentums. Angesichts der immer strengeren Vorschriften für die Vermietung ganzer Unterkünfte zeichnet sich eine Lösung ab: die Vermietung von Einzelzimmern.

Bei Roomlala unterstützen wir täglich Tausende von Gastgebern, die ihre Mieteinnahmen optimieren und gleichzeitig die Gesetze strikt einhalten möchten. Die gute Nachricht ist, dass das Modell der Unterkunft beim Gastgeber oder einer Wohngemeinschaft pro Zimmer auch heute noch eine bemerkenswerte rechtliche Flexibilität im Vergleich zur klassischen Vermietung einer kompletten Wohnung bietet.

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In diesem Artikel entschlüsseln wir für Sie die Auswirkungen der Ausweitung der angespannten Wohnungsmärkte in Spanien 2026. Wir zeigen Ihnen, warum und wie die Vermietung eines Teils Ihrer Unterkunft im Allgemeinen den auferlegten Mietpreisobergrenzen entgeht, und beleuchten gleichzeitig regionale Besonderheiten, insbesondere in Katalonien, damit Sie entspannt vermieten können.

Ausweitung der angespannten Wohnungsmärkte in Spanien 2026: Was sich diesen Herbst ändert

Das Konzept der 'zonas tensionadas' (angespannte Wohnungsmärkte) wurde eingeführt, um einen Immobilienmarkt unter starkem Druck zu regulieren, auf dem die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt. Diesen Herbst 2026 vergrößert sich die Karte dieser Zonen erheblich. Die Regierung hat offiziell die Aufnahme neuer Gemeinden bestätigt, was die Vermietungslandschaft für viele Eigentümer verändert.

Konkret kommen neue Gemeinden im Baskenland auf die rote Liste, während Katalonien die Beibehaltung und Ausweitung seiner Maßnahmen auf 271 Gemeinden bestätigt. In diesen spezifischen geografischen Gebieten schreibt das Gesetz eine strikte Mietpreisobergrenze in Spanien vor. Das bedeutet, dass der Eigentümer bei einer Vertragsverlängerung oder beim Abschluss eines neuen Mietvertrags für eine gesamte Unterkunft den Mietpreis nicht mehr frei festlegen kann: Er muss sich an einem Referenzindex oder der Miete des vorherigen Mieters orientieren.

Um diese Änderung zu veranschaulichen, nehmen wir ein konkretes Beispiel. Stellen Sie sich vor, Sie besitzen eine 80 Quadratmeter große Wohnung in San Sebastián (Baskenland). Bisher haben Sie diese Unterkunft als Ganzes für 1'300 Euro pro Monat vermietet. Mit der neuen Einstufung der Stadt als angespanntes Gebiet könnte der Referenzindex diese Miete auf 950 Euro deckeln. Für viele Eigentümer stellt dieser erzwungene Rückgang einen erheblichen Einnahmeverlust dar, der die Rentabilität ihrer Investition infrage stellt.

Angesichts dieser Mietpreisobergrenze in Spanien, die Mietverträge für gesamte Wohnungen hart trifft, suchen Eigentümer nach legalen Alternativen. Hier kommt die Vermietung von Einzelzimmern ins Spiel. Durch die Änderung der Art des Mietvertrags ist es möglich, sich aus dem Anwendungsbereich dieser strengen Einschränkung zu lösen und gleichzeitig eine hohe Nachfrage von Studenten und jungen Berufstätigen zu bedienen.

• Baskenland: Aufnahme neuer wichtiger Gemeinden in die Liste der angespannten Wohnungsmärkte diesen Herbst.
• Katalonien: Bestätigung von 271 Gemeinden, die strengen Regeln unterliegen.
• Direkte Auswirkung: Obligatorische Mietpreisobergrenze für Mietverträge von gesamten Unterkünften.
• Die Alternative: Zimmervermietung für mehr Flexibilität.

Ley de Vivienda Zimmervermietung: Warum das Einzelzimmer eine Ausnahme bildet

Das spanische Zivilgesetzbuch vs. das Mietgesetz (LAU)

Um die Auswirkungen der Ley de Vivienda auf die Zimmervermietung zu verstehen, muss man in die Feinheiten des spanischen Immobilienrechts eintauchen. In Spanien unterliegt die Vermietung einer gesamten Wohnung als Hauptwohnsitz dem Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dieses Gesetz, das kürzlich durch das neue Ley de Vivienda geändert wurde, legt die Mietpreisobergrenzen in angespannten Gebieten fest und schützt den Mieter langfristig stark.

Wenn es jedoch um die Zimmervermietung nach spanischer Gesetzgebung geht, ändert sich die Lage grundlegend. Die Vermietung nur eines Teils der Wohnung (ein Einzelzimmer mit Zugang zu den Gemeinschaftsräumen) unterliegt in der Regel nicht der LAU, sondern dem spanischen Zivilgesetzbuch (Código Civil). Diese rechtliche Unterscheidung ist grundlegend, da das Zivilgesetzbuch auf dem Prinzip der Vertragsfreiheit zwischen den Parteien beruht.

Mit anderen Worten: Da sich der Vertrag auf eine gemeinsame Nutzung bezieht und nicht auf die Abtretung einer kompletten und unabhängigen Wohnung, betrachtet der Gesetzgeber dies als eine private Vereinbarung. Bei Roomlala erinnern wir unsere Gastgeber oft daran, dass diese Nuance ihr bester Verbündeter ist. Sie ermöglicht es, Verträge für Unterkünfte beim Gastgeber oder Wohngemeinschaften anzubieten, ohne von den Zwängen der LAU gefesselt zu sein, was den Eigentümern eine Atempause verschafft.

Freie Preisgestaltung und Vertragsflexibilität

Dank der Unterstellung unter das Zivilgesetzbuch bietet die Zimmervermietung nach spanischer Gesetzgebung wertvolle Freiheiten. Eigentümer und Mieter können den Mietpreis des Zimmers frei vereinbaren, ohne den Referenzindex der Preise für das angespannte Gebiet konsultieren zu müssen. Diese Preisfreiheit ermöglicht es, den Preis je nach angebotenen Leistungen (hochwertige Möbel, Highspeed-Internet, Reinigung usw.) anzupassen.

Nehmen wir den Fall von Carlos, Eigentümer einer großen Wohnung in Valencia (der die Vorschriften aufmerksam beobachtet). Wenn er seine Wohnung als Ganzes vermietet, könnte er bei einer Einstufung als angespanntes Gebiet auf 1'000 Euro pro Monat begrenzt sein. Wenn er seine 3 Zimmer einzeln über Roomlala für je 450 Euro vermietet, generiert er 1'350 Euro pro Monat. So behält er seine Rentabilität bei und bietet gleichzeitig drei verschiedenen Studenten bezahlbaren Wohnraum.

Neben dem Preis ist auch die Vertragsdauer flexibel. Im Gegensatz zur LAU, die Mietverträge von 5 bis 7 Jahren für gesamte Wohnungen vorschreibt, dauert der Zimmervermietungsvertrag nach dem Zivilgesetzbuch genau so lange, wie zwischen den Parteien vereinbart wurde. Sie können für 3 Monate, 9 Monate (ideal für das akademische Jahr) oder ein Jahr vermieten, was es Ihnen ermöglicht, die Nutzung Ihres Zimmers oder Ihrer Wohnung bei Bedarf viel einfacher zurückzuerhalten.

Zonas tensionadas Wohngemeinschaft: Warnsignale und regionale Ausnahmen

Der Sonderfall Katalonien im Jahr 2026

Obwohl die allgemeine Regel des Zivilgesetzbuchs große Freiheit bietet, ist es entscheidend, über regionale Ausnahmen informiert zu bleiben. Im Kontext der Zonas tensionadas bei Wohngemeinschaften stellt Katalonien eine bemerkenswerte Ausnahme dar. Seit dem 1. Januar 2026 wendet diese autonome Gemeinschaft ein strenges regionales Gesetz (Gesetz 11/2025) an, das speziell darauf abzielt, die Mieten für Zimmer und temporäre Vermietungen zu regulieren.

Die katalanischen Gesetzgeber haben festgestellt, dass viele Eigentümer ihre Wohnungen aufteilen, um die Mietpreisobergrenze zu umgehen. Um dem entgegenzuwirken, legt das katalanische Gesetz nun fest, dass in seinen 271 angespannten Gebieten die Summe der Mieten der Zimmer einer Wohnung den für die gesamte Wohnung gemäß Referenzindex zulässigen Höchstpreis nicht überschreiten darf. Dies ist eine radikale Änderung für Gastgeber in dieser Region.

Wenn Sie beispielsweise Roomlala-Gastgeber in Barcelona sind und der Referenzindex für Ihre Wohnung eine Höchstmiete von 1'200 Euro festlegt, können Sie nicht 4 Zimmer für jeweils 400 Euro (insgesamt 1'600 Euro) vermieten. Sie müssen den Preis jedes Zimmers so anpassen, dass die Summe kleiner oder gleich 1'200 Euro bleibt. Es ist daher für unsere katalanischen Nutzer unerlässlich, ihr Limit genau zu berechnen, bevor sie ihre Anzeigen veröffentlichen.

Das nationale Dekret-Projekt: Was Sie wissen müssen

Über Katalonien hinaus beobachtet die spanische Zentralregierung das Phänomen der Wohngemeinschaft genau. Im Sommer 2026 kündigte das Wohnungsbauministerium (Mitma) einen Dekretentwurf an, der darauf abzielt, das katalanische Modell auf das gesamte Staatsgebiet auszuweiten. Ziel dieses Dekrets ist es, die Summe der Zimmermieten auf den für die gesamte Wohnung zulässigen Höchstpreis in allen angespannten Gebieten Spaniens zu deckeln.

Dies ist jedoch ein wesentlicher Punkt, auf den Sie achten sollten: Bisher (Herbst 2026) ist diese nationale Maßnahme noch nicht endgültig verabschiedet oder in Kraft getreten. Der Gesetzgebungsprozess in Spanien kann langwierig sein und Änderungen unterliegen. Daher bleibt die Zimmervermietung außerhalb Kataloniens derzeit durch die Flexibilität des Zivilgesetzbuchs geregelt.

Wir bei Roomlala raten Ihnen, dieses Zeitfenster zu nutzen und gleichzeitig die Zukunft im Blick zu behalten. Wenn Sie Zimmer in Madrid, Sevilla oder Bilbao vermieten, können Sie Ihre Preise immer noch frei festlegen. Wir empfehlen Ihnen dennoch, faire und angemessene Mieten anzubieten, um Ihre Mieter langfristig zu binden und sich sanft auf eine mögliche nationale Regulierung in den kommenden Monaten oder Jahren vorzubereiten.

Vermieten auf Roomlala: Die Gewinnstrategie für Eigentümer in Spanien

Angesichts dieser sich wandelnden Gesetzgebung bleibt die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber oder das Angebot einer Wohngemeinschaft die widerstandsfähigste Strategie für Eigentümer in Spanien. Wenn Sie sich dafür entscheiden, einen Teil Ihres Haupt- oder Zweitwohnsitzes zu vermieten, behalten Sie die Kontrolle über Ihr Eigentum. Sie vermeiden die langfristigen Zwänge klassischer Mietverträge und behalten die Freiheit, Ihre Mieter nach Sympathie auszuwählen.

Bei Roomlala verstehen wir, dass rechtliche und finanzielle Sicherheit für Sie Priorität hat. Deshalb ist unsere Plattform so konzipiert, dass sie Ihnen das Leben erleichtert. Wir stellen Ihnen Mietvertragsvorlagen für Zimmer zur Verfügung, die an die spanische Gesetzgebung (unter dem Zivilgesetzbuch) angepasst sind und garantieren, dass Sie die aktuellen Vorschriften einhalten, unabhängig davon, ob Sie sich in einem angespannten Gebiet befinden oder nicht.

Darüber hinaus sollte die Rentabilität nicht auf Kosten des inneren Friedens gehen. Wenn Sie Roomlala nutzen, sind Ihre Zahlungen online gesichert und Sie profitieren bei Streitigkeiten von unserer Unterstützung. Ein Zimmer zu vermieten bedeutet auch, die Sharing Economy zu fördern, einem Studenten zu helfen, in der Nähe seiner Universität zu wohnen, und bereichernde Lebensmomente zu teilen, während Sie gleichzeitig ein unverzichtbares Zusatzeinkommen angesichts der Inflation generieren.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Ausweitung der angespannten Wohnungsmärkte in Spanien 2026 die Vermietung ganzer Unterkünfte zwar verkompliziert, die Zimmervermietung jedoch eine Oase der Flexibilität bleibt. Mit der bemerkenswerten Ausnahme Kataloniens bleibt die Preisfreiheit die Norm. Warten Sie nicht länger, um Ihre ungenutzten Quadratmeter in eine profitable und menschliche Chance zu verwandeln: Veröffentlichen Sie Ihre Anzeige auf Roomlala und schließen Sie sich unserer Gemeinschaft gelassener und informierter Gastgeber an.