Neue Untermietregeln in der Schweiz: Was Mieter 2026 wissen müssen

Sie fragen sich, ob Sie nach den jüngsten politischen Entwicklungen in der Schweiz Ihre Wohnung weiterhin teilen dürfen? Bei Roomlala erhalten wir täglich Fragen von Mietern und Gastgebern, die aufgrund von Gerüchten über eine Gesetzesverschärfung verunsichert sind. Seien Sie beruhigt: Die Untermiete Schweiz 2026 bleibt eine vollkommen legale, geregelte und sichere Praxis. Egal, ob Sie ein leeres Zimmer vermieten möchten, um Ihre Haushaltskasse aufzubessern, oder einem Studenten auf der Durchreise ein möbliertes Zimmer anbieten wollen – das Teilen von Wohnraum hat auch weiterhin eine gute Zukunft.

Angesichts der jüngsten Debatten rund um das Schweizer Mietrecht ist es verständlich, dass man den Überblick verliert. Das Mietrecht war Gegenstand lebhafter Diskussionen, was viele Mieter dazu veranlasst hat, sich zu fragen, ob sie noch jemanden regelkonform bei sich aufnehmen dürfen. Die gute Nachricht ist, dass der aktuelle Rechtsrahmen Ihr Recht auf Untermiete nach wie vor schützt, sofern Sie einige Regeln des gesunden Menschenverstands und der Transparenz einhalten.

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In diesem ausführlichen Artikel entschlüsseln wir für Sie die Feinheiten des Mietrechts bei Untermiete im Jahr 2026. Wir erklären Ihnen, wie Sie die Zustimmung Ihres Vermieters einholen, wie Sie einen fairen Mietpreis festlegen, ohne dabei gegen Regeln zu verstossen, und was Ihre Verantwortlichkeiten sind. Machen Sie sich bereit, Ihr Zimmer in aller Ruhe und vollkommen legal zu vermieten!

Der rechtliche Rahmen der Untermiete Schweiz 2026: Was sich (wirklich) geändert hat

Die Ablehnung der zweijährigen Begrenzung (Abstimmung vom November 2024)

Um die Situation im Jahr 2026 richtig zu verstehen, müssen wir einen kleinen Sprung zurück machen. Ende 2024 brachte ein Revisionsentwurf des Obligationenrechts die Mietwelt in Aufruhr. Dieses Projekt zielte darauf ab, die Untermiete drastisch einzuschränken, insbesondere durch die Einführung einer willkürlichen zeitlichen Begrenzung von zwei Jahren. Bei Roomlala haben wir diese Debatten sehr genau verfolgt, da sie die Sharing Economy und die Flexibilität auf dem Wohnungsmarkt direkt bedrohten.

Zum Glück für die Mieter hat das Schweizer Stimmvolk entschieden. Bei der eidgenössischen Abstimmung am 24. November 2024 wurde diese einschränkende Änderung mit 51,58 % Nein-Stimmen abgelehnt. Mieterschutzverbände, insbesondere der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) zum Thema Untermiete, spielten eine entscheidende Rolle bei der Information der Öffentlichkeit über die Gefahren dieses Gesetzes. Diese historische Abstimmung hat dazu beigetragen, ein gerechtes Gleichgewicht zwischen den Rechten der Vermieter und denen der Mieter zu bewahren.

Heute, im Jahr 2026, bleibt die langfristige Untermiete also voll und ganz legal. Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene zeitliche Begrenzung durch das Bundesrecht. Wenn Sie für drei Jahre beruflich ins Ausland gehen oder einen Studenten für die gesamte Dauer seines Bachelors bei sich aufnehmen möchten, haben Sie das volle Recht dazu, solange Sie die Absicht haben, in die Wohnung zurückzukehren oder die Teiluntermiete (ein Zimmer) im Rahmen der Dauer Ihres eigenen Mietvertrags stattfindet.

Artikel 262 des Obligationenrechts: Immer noch Ihr bester Verbündeter

Da die Revision abgelehnt wurde, bleibt der berühmte Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) die absolute Norm für das Mietrecht bei Untermiete. Dieser Artikel besagt sehr klar, dass der Mieter das Recht hat, seine Wohnung ganz oder teilweise unterzuvermieten. Es handelt sich um ein Grundrecht, das Ihnen nicht durch eine einfache Klausel in Ihrem Mietvertrag entzogen werden kann.

Dieses Recht ist jedoch nicht bedingungslos. Artikel 262 präzisiert, dass die Untermiete der Zustimmung des Vermieters (des Eigentümers oder der Liegenschaftsverwaltung) bedarf. Dieser Punkt ist entscheidend: Sie können nicht heimlich untervermieten. Bei Roomlala fördern wir stets die volle Transparenz. Ein Vertrauensverhältnis zu Ihrem Vermieter ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen und sorgenfreien Untermiete.

Es ist wichtig zu beachten, dass viele Standardmietverträge noch heute eine Klausel enthalten, die Untermiete prinzipiell verbietet. Rechtlich gesehen ist in der Schweiz eine solche allgemeine Verbotsklausel nichtig. Ihr Vermieter kann Ihnen die Untermiete nicht absolut verbieten. Er muss jeden Antrag von Fall zu Fall prüfen, basierend auf den sehr strikten Kriterien, die durch das Gesetz definiert sind.

Wie vermietet man sein Zimmer legal und erhält die Zustimmung des Vermieters?

Die goldene Regel: die vorherige und schriftliche Zustimmung

Um sein Zimmer legal zu vermieten, ist der erste und wichtigste Schritt, die Zustimmung Ihres Vermieters einzuholen, noch bevor Ihr Untermieter einzieht. Ohne diese Genehmigung unterzuvermieten, setzt Sie erheblichen Risiken aus. Ein Vermieter, der eine nicht angemeldete Untermiete entdeckt, ist berechtigt, die sofortige Kündigung Ihres eigenen Mietvertrags wegen Vertrauensbruchs zu fordern, was Sie ohne Wohnung zurücklassen würde.

Bei Roomlala raten wir Ihnen dringend, Ihren Antrag immer schriftlich zu formulieren, idealerweise per Einschreiben. Ihr Antrag sollte transparent sein und alle notwendigen Informationen enthalten, damit der Vermieter eine Entscheidung treffen kann. Folgendes müssen Sie ihm zwingend mitteilen:

• Die vollständige Identität des Untermieters (Name, Vorname, Kopie eines Identitätsnachweises).
• Die finanziellen Bedingungen (Höhe des Untermietzinses und die Nebenkosten).
• Die geplante Dauer der Untermiete (Beginn- und Enddatum oder Hinweis auf ein unbefristetes Mietverhältnis).
• Die geplante Nutzung der Räumlichkeiten (ausschliesslich zu Wohnzwecken).

Sobald der Antrag versendet wurde, warten Sie die schriftliche Antwort Ihrer Verwaltung oder Ihres Vermieters ab. Geben Sie sich niemals mit einer blossen mündlichen Zusage am Telefon zufrieden, da Sie im Streitfall keinen Beweis erbringen könnten. Eine schriftliche Zustimmung ist Ihre beste Versicherung, um ruhig schlafen zu können.

Die drei legitimen Gründe für eine Verweigerung durch den Vermieter

Wie bereits erwähnt, kann Ihr Vermieter Ihren Antrag auf Untermiete nicht aus reiner Willkür ablehnen. Das Mietrecht in der Schweiz ist in dieser Hinsicht sehr klar: Die Ablehnung ist nur aus drei strikten und abschliessenden Gründen gültig. Wenn Ihre Situation unter keinen dieser drei Punkte fällt, ist der Vermieter verpflichtet, zuzustimmen.

Der erste Grund für eine Ablehnung ist die Weigerung des Mieters, die Bedingungen der Untermiete mitzuteilen. Wenn Sie den Namen Ihres Untermieters oder den Mietpreis, den Sie verlangen, verheimlichen, ist der Vermieter berechtigt, nein zu sagen. Transparenz ist daher Ihr bester Verbündeter.

Der zweite Grund betrifft missbräuchliche Bedingungen. Der Vermieter stellt sicher, dass Sie keinen Gewinn auf seine Kosten erzielen (wir kommen in der nächsten Sektion noch im Detail darauf zurück). Wenn Sie Ihre Wohnung für 1500 CHF mieten und ein Zimmer für 1200 CHF untervermieten, wird der Vermieter dies aufgrund einer missbräuchlichen Überteuerung kategorisch ablehnen.

Der dritte Grund ist ein triftiger Nachteil für den Vermieter. Dieses Kriterium wird von Fall zu Fall bewertet. Wenn Sie zum Beispiel ein 20 m2 grosses Studio an eine vierköpfige Familie untervermieten, wird der Vermieter die Überbelegung der Räumlichkeiten geltend machen. Ebenso ist eine Ablehnung gerechtfertigt, wenn der Untermieter ein notorisch problematisches Verhalten an den Tag legt oder ein Wohnzimmer für die Einrichtung einer lärmigen Werkstatt nutzt.

Finanzielle Fallstricke vermeiden: Die „Null-Gewinn“-Regel

Wie berechnet man eine faire Miete für den Untermieter?

Einer der Grundpfeiler der Untermiete Schweiz 2026 ist das strikte Verbot, finanziellen Gewinn zu erzielen. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Hauptmieter sich nicht an einer Immobilie bereichern soll, die ihm nicht gehört. Der Mietpreis, den Sie von Ihrem Untermieter verlangen, sollte daher nur seine tatsächlichen Kosten decken, ohne jegliche Gewinnspanne.

Um eine faire Miete zu berechnen, sollten Sie von der Hauptmiete ausgehen, die Sie zahlen (inklusive Nebenkosten), und diese proportional aufteilen. Die gängigste und von den Verwaltungen am stärksten akzeptierte Methode ist die Berechnung pro Quadratmeter. Sie müssen die Fläche des Zimmers berücksichtigen, die exklusiv genutzt wird, sowie einen Anteil an den Gemeinschaftsräumen (Küche, Bad, Wohnzimmer).

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Sie mieten eine 100 m2 grosse Wohnung für eine Gesamtmiete von 2000 CHF pro Monat. Sie entscheiden sich, ein 20 m2 grosses Zimmer unterzuvermieten, und der Untermieter hat Zugang zu 40 m2 Gemeinschaftsräumen, die er mit Ihnen teilt (was für ihn 20 m2 entspricht). Die ihm insgesamt zugewiesene Fläche beträgt somit 40 m2. Eine faire Miete wäre (2000 / 100) x 40 = 800 CHF pro Monat. Sie können den hälftigen Anteil der Strom- und Internetrechnungen hinzufügen.

Die Ausnahme bei möbliertem Wohnraum: der Mietzuschlag für Wertminderung

Es gibt eine gesetzliche Ausnahme von der strikten Regel der proportionalen Miete. Wenn Sie auf Roomlala ein möbliertes Zimmer anbieten, sind Sie berechtigt, einen leichten Aufschlag auf die Grundmiete zu erheben. Dieser Aufschlag wird nicht als Gewinn betrachtet, sondern als finanzieller Ausgleich für die Abnutzung Ihrer eigenen Möbel (Bett, Schrank, Schreibtisch, Fernseher usw.).

In der Schweiz sind sich die Rechtsprechung und Verbände wie der MV einig, dass ein Zuschlag für die Amortisation der Möbel akzeptabel ist, wenn er zwischen 15 % und maximal 20 % der Nettomiete des Zimmers liegt. Ein Überschreiten dieses Prozentsatzes könnte dazu führen, dass Ihr Vertrag als missbräuchlich eingestuft wird, was eine Ablehnung durch den Vermieter rechtfertigt.

Wenn zum Beispiel die proportionale Miete für das leere Zimmer auf 500 CHF berechnet wird, können Sie von Ihrem Untermieter legal eine möblierte Miete zwischen 575 CHF und 600 CHF verlangen. Bei Roomlala empfehlen wir Ihnen, die Kaufbelege für Ihre Möbel aufzubewahren. Im Falle einer Kontrolle durch die Verwaltung können Sie diesen Aufschlag so leicht rechtfertigen und Ihre Redlichkeit beweisen.

Verantwortlichkeiten und bewährte Praktiken für ein harmonisches Zusammenleben

Der Hauptmieter bleibt der einzige Garant

Es ist grundlegend zu verstehen, dass die Untermiete keine direkte rechtliche Verbindung zwischen Ihrem Untermieter und Ihrem Vermieter schafft. Als Hauptmieter bleiben Sie der einzige rechtlich und finanziell Verantwortliche gegenüber dem Vermieter. Dies nennt man die solidarische und exklusive Haftung.

Konkret bedeutet dies: Sollte Ihr Untermieter seine Miete am Monatsende nicht zahlen, sind Sie dennoch verpflichtet, die vollständige Hauptmiete an Ihre Verwaltung zu zahlen. Der Eigentümer wird sich nicht an den Untermieter wenden, sondern an Sie. Ebenso gilt: Wenn der Untermieter Schäden in der Wohnung verursacht (Flecken auf dem Parkett, zerbrochene Scheibe), wird am Ende des Mietverhältnisses Ihre Mietkaution beansprucht.

Um sich zu schützen, raten wir Ihnen, von Ihrem Untermieter eine in der Schweiz gültige Privathaftpflichtversicherung (PHV) sowie eine Kaution in Höhe von einer oder zwei Monatsmieten zu verlangen. Setzen Sie immer einen schriftlichen und detaillierten Untermietvertrag auf und führen Sie ein sorgfältiges Übergabeprotokoll bei Einzug und Auszug durch. Auf Roomlala erleichtert unsere Plattform diese Schritte, um Ihnen einen sicheren Rahmen zu bieten.

Fokus auf den Kanton Waadt: Die neuen RULV vom Juli 2026

Auch wenn das Bundesgesetz die groben Linien vorgibt, ist es wichtig, die kantonalen Besonderheiten zu beachten. Im Kanton Waadt sind zum Beispiel am 1. Juli 2026 neue Mietregeln und -gebräuche (Règles et usages locatifs vaudois, RULV) in Kraft getreten. Diese neuen Richtlinien präzisieren und regeln die Praxis der Untermiete auf lokaler Ebene noch stärker.

Die RULV von 2026 legen grossen Wert auf die Pflicht zur Formalisierung des Austauschs. Sie erinnern daran, dass die schriftliche Zustimmung des Vermieters ein zwingender Schritt ist und dass die Verwaltungen eine geregelte Antwortfrist (in der Regel 30 Tage) haben, um den Antrag zu bestätigen oder abzulehnen, sofern die vom Mieter eingereichten Unterlagen vollständig sind.

Diese kantonalen Regeln spezifizieren auch die Modalitäten für die Weiterberechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, um häufige Streitigkeiten am Jahresende zu vermeiden. Wenn Sie im Kanton Waadt oder in einem anderen Kanton mit spezifischen paritätischen Regeln (wie Genf) wohnen, nehmen Sie sich die Zeit, die offiziellen lokalen Dokumente einzusehen oder die kantonale Sektion des MV zu kontaktieren, um eine vollständige Konformität sicherzustellen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Untermiete in der Schweiz im Jahr 2026 eine grossartige Gelegenheit bleibt, ungenutzten Raum rentabel zu machen oder flexiblen Wohnraum zu finden, sofern man auf Transparenz setzt. Indem Sie das Mietrecht respektieren, die schriftliche Zustimmung Ihres Vermieters einholen und eine faire Miete anwenden, schützen Sie sich vor rechtlichen Unannehmlichkeiten. Bei Roomlala sind wir stolz darauf, Sie täglich dabei zu begleiten, das Zusammenleben zu einer menschlichen, sicheren und 100 % legalen Erfahrung zu machen!