Mietrecht in der Schweiz 2026: Ihre Rechte bei langfristiger Untervermietung bleiben gewahrt

Sie haben vielleicht kürzlich alarmierende Gerüchte über eine Verschärfung der Untermietregeln in der Schweiz gehört. Viele Mieter und Vermieter stellen sich berechtigte Fragen: Ist es im Jahr 2026 noch möglich, ein Zimmer langfristig unterzuvermieten? Muss man mit neuen, komplexen gesetzlichen Einschränkungen rechnen? Bei Roomlala liegt es uns am Herzen, Sie mit zuverlässigen und beruhigenden Informationen zu unterstützen. Die gute Nachricht ist: Die angebliche gesetzliche Revolution hat nicht stattgefunden. Wir werden gemeinsam die aktuelle Situation beleuchten, damit Sie Ihre Pläne für eine Unterkunft beim Gastgeber ganz gelassen umsetzen können.

Die Ablehnung der Revision von 2024: Ein Sieg für die Untermiete in der Schweiz

Um die Rechtslage im Jahr 2026 zu verstehen, müssen wir einen kurzen Blick zurück werfen. Im Jahr 2024 sorgte ein Revisionsentwurf des Obligationenrechts (OR) für viel Gesprächsstoff. Dieser Text zielte darauf ab, die Untermiete drastisch einzuschränken, insbesondere durch eine strikte Höchstdauer von zwei Jahren und die Pflicht, eine zwingende schriftliche Zustimmung des Vermieters einzuholen. Diese Massnahmen hätten das Leben von Studierenden, Expats und Mietern, die ihre Wohnung langfristig teilen möchten, erheblich verkompliziert.

Das Schweizer Volk hat jedoch entschieden. Bei der eidgenössischen Abstimmung vom 24. November 2024 lehnten die Stimmbürger diese Änderung des Mietrechts mit 51,58 % Nein-Stimmen definitiv ab. Dieses Ergebnis, das vom Mieterinnen- und Mieterverband (MV) begrüsst wurde, setzte den Versuchen zur Einschränkung der Mieterrechte ein deutliches Stoppzeichen. Die Flexibilität des Schweizer Immobilienmarktes, die in Zeiten von Wohnungsknappheit unverzichtbar ist, wurde somit bewahrt.

Heute, im Jahr 2026, ist daher keine dieser neuen Einschränkungen in Kraft. Die langfristige Untermiete bleibt vollumfänglich legal und zugänglich, ohne willkürliche Zeitbegrenzung. Für die Roomlala-Community bedeutet das, dass Sie weiterhin ein freies Zimmer anbieten oder eine Unterkunft beim Gastgeber für mehrere Jahre suchen können, ohne befürchten zu müssen, aufgrund der Dauer Ihres Abkommens gesetzwidrig zu handeln.

Wir möchten Sie beruhigen: Diese rechtliche Stabilität ist eine hervorragende Nachricht. Sie bewahrt ein gesundes Gleichgewicht zwischen dem Recht der Mieter, ihren Wohnraum zu optimieren, und dem Recht der Vermieter, ihr Eigentum im Blick zu behalten. Dennoch bedeutet das Ausbleiben einer Verschärfung nicht das Fehlen von Regeln. Es ist entscheidend, den bestehenden rechtlichen Rahmen einzuhalten, damit Ihre Untermieterfahrung ein voller Erfolg wird.

Artikel 262 des Obligationenrechts: Die goldenen Regeln gelten auch 2026

Da die Revision abgelehnt wurde, ist es weiterhin der bewährte und solide Artikel 262 des Schweizer Obligationenrechts, der die Untermiete im Jahr 2026 regelt. Dieser Gesetzestext ist klar, ausgewogen und dient dem Schutz aller Beteiligten. Bei Roomlala empfehlen wir Ihnen dringend, die Feinheiten zu beherrschen, um Streitigkeiten zu vermeiden. Hier sind die zwei grundlegenden Pfeiler dieses Artikels, die Sie unbedingt beachten müssen.

Die Zustimmung des Vermieters: Ein unumgänglicher Schritt

Die erste Regel, die sich nicht im Geringsten geändert hat, ist die Pflicht, vor der Untervermietung eines Teils oder der gesamten Wohnung die vorherige Zustimmung Ihres Vermieters (oder Ihrer Immobilienverwaltung) einzuholen. Diese Zustimmung ist der Eckpfeiler einer legalen und unbeschwerten Untermiete. Das Ignorieren dieses Schrittes setzt Sie der Gefahr aus, dass Ihr eigener Mietvertrag vorzeitig gekündigt wird.

Obwohl das Gesetz von 2026 nicht ausdrücklich verlangt, dass diese Vereinbarung schriftlich erfolgt (im Gegensatz zu dem, was die gescheiterte Revision vorsah), empfehlen wir Ihnen, auf einem schriftlichen Nachweis zu bestehen. Eine einfache Bestätigungs-E-Mail oder ein von Ihrer Verwaltung unterschriebenes Schreiben schützt Sie im Falle eines Eigentümerwechsels oder zukünftiger Streitigkeiten. Transparenz ist immer die beste Strategie.

Wenn Sie versäumen, diese Genehmigung einzuholen, können die Konsequenzen schwerwiegend sein. Die Schweizer Rechtsprechung ist streng: Eine nicht genehmigte Untermiete, insbesondere wenn sie mit Gewinn erzielt wird, rechtfertigt eine Kündigung des Hauptmietvertrags. Es ist daher zwingend erforderlich, die Schritte einzuleiten, sobald Sie den idealen Untermieter auf unserer Plattform gefunden haben.

Konkretes Beispiel: Nehmen wir den Fall von Marc, Mieter einer grossen Wohnung in Genf. Da seine Kinder das Haus verlassen haben, beschliesst er, zwei Zimmer auf Roomlala an internationale Studierende unterzuvermieten. Noch vor der Bestätigung der Buchungen sendet Marc ein vollständiges Dossier an seine Verwaltung, in dem er die Bedingungen der Untermiete darlegt. Die Verwaltung erteilt ihm innert weniger Tage schriftlich ihre Zustimmung, was es Marc ermöglicht, ganz legal und ohne Stress ein Zusatzeinkommen zu erzielen.

Das strikte Verbot von missbräuchlichem Gewinn

Der zweite Pfeiler des Artikels 262 OR ist das formelle Verbot, einen übermässigen Gewinn auf Kosten Ihres Untermieters zu erzielen. Untermiete ist kein Geschäftsmodell zur Bereicherung, sondern eine Lösung zur Kostenteilung. Die Miete, die Sie von Ihrem Untermieter verlangen, muss in einem angemessenen Verhältnis zu dem stehen, was Sie selbst an den Hauptvermieter zahlen.

Wie berechnet man eine legale Untermiete? Sie sollten Ihre Hauptmiete entsprechend der Fläche oder der Anzahl der untervermieteten Zimmer aufteilen. Wenn Sie das Zimmer möbliert vermieten (was der Standard auf Roomlala ist), toleriert das Schweizer Recht einen Aufschlag für die Abnutzung der Möbel, die Nutzung von WLAN und die Nebenkosten (Wasser, Strom). Dieser Aufschlag liegt je nach Qualität der Einrichtung in der Regel zwischen 10 % und 20 % der proportionalen Miete.

Wenn Sie eine missbräuchliche Miete festlegen, kann der Vermieter nicht nur die Untermiete verweigern, sondern auch die Rückerstattung der erzielten Gewinne fordern. Zudem hat der Untermieter das Recht, diese Miete bei der Schlichtungsbehörde anzufechten (z. B. mit Unterstützung des Mieterinnen- und Mieterverbandes), wenn er sich benachteiligt fühlt.

Konkretes Beispiel: Sophie mietet eine 4-Zimmer-Wohnung in Lausanne für 2000 CHF pro Monat inklusive Nebenkosten. Sie beschliesst, ein möbliertes Zimmer unterzuvermieten, das etwa ein Viertel der Gesamtfläche ausmacht. Die Grundmiete für das Zimmer läge bei 500 CHF. Unter Hinzurechnung eines Aufschlags von 15 % für neue Möbel, Internetzugang und Strom bietet Sophie ihr Zimmer auf Roomlala für 575 CHF pro Monat an. Diese Berechnung ist fair, transparent und entspricht voll und ganz dem Schweizer Recht von 2026.

Die gesetzlichen Gründe für eine Verweigerung durch den Vermieter: Was Sie wissen müssen

Es ist wichtig zu betonen, dass Ihr Vermieter, sofern Sie die Regeln einhalten, Ihrem Untermietprojekt nicht willkürlich widersprechen kann. Das Schweizer Recht schützt den Mieter, indem es die Verweigerungsgründe des Vermieters strikt auf drei spezifische Situationen beschränkt. Bei Roomlala helfen wir Ihnen, diese Eventualitäten vorauszusehen, um den Erfolg Ihres Vorhabens zu garantieren.

Der erste Verweigerungsgrund ist die Weigerung des Mieters, die Bedingungen der Untermiete mitzuteilen. Wenn Sie die Identität Ihres Untermieters, die geplante Dauer oder vor allem die Höhe der Untermiete verheimlichen, hat der Vermieter das Recht, Nein zu sagen. Deshalb ist die Erstellung eines transparenten Dossiers absolut lebenswichtig.

Der zweite Grund ist, wie wir bereits gesehen haben, der missbräuchliche Gewinn. Wenn der Vermieter feststellt, dass Sie versuchen, durch die Untermiete auf unangemessene Weise Geld zu verdienen, wird er das Verfahren blockieren. Er hat das Recht, Ihre Berechnungen zu prüfen, um sicherzustellen, dass die Transaktion fair ist.

Der dritte Grund betrifft erhebliche Nachteile für den Vermieter. Dies umfasst sehr spezifische Situationen, zum Beispiel wenn die Untermiete zu einer offensichtlichen Überbelegung der Wohnung führt (zu viele Personen für die Grösse der Wohnung) oder wenn der Untermieter plant, in einem reinen Wohnhaus eine lärmintensive oder gewerbliche Tätigkeit auszuüben.

Konkretes Beispiel: Thomas, Mieter in Freiburg, möchte ein Zimmer an einen Musikstudenten untervermieten, der täglich mehrere Stunden auf einem akustischen Schlagzeug üben muss. Der Vermieter verweigert die Untermiete unter Berufung auf erhebliche Nachteile (Lärmbelästigung für die Nachbarschaft). Diese Verweigerung ist rechtmässig. Hätte Thomas jedoch einen Untermieter mit einem klassischen Profil über Roomlala gewählt, hätte der Vermieter keinen triftigen Grund gehabt, sich dagegen zu wehren.

Wie gelingt die langfristige Untermiete mit Roomlala in der Schweiz?

Nachdem Sie nun darüber beruhigt sind, dass Ihre Rechte im Jahr 2026 gewahrt bleiben, ist es Zeit zu handeln. Jemanden zu beherbergen oder eine Unterkunft beim Gastgeber zu finden, ist ein wunderbares menschliches Abenteuer, vorausgesetzt, man ist gut organisiert. Wir haben für Sie die besten Praktiken zusammengestellt, damit Ihre Erfahrung auf Roomlala reibungslos, sicher und zu 100 % legal verläuft.

Ein wasserdichtes Dossier für Ihre Verwaltung vorbereiten

Proaktivität ist Ihr bester Verbündeter. Warten Sie nicht darauf, dass Ihre Immobilienverwaltung zufällig entdeckt, dass jemand anderes bei Ihnen wohnt. Sobald Sie sich prinzipiell mit einem Mitglied der Roomlala-Community geeinigt haben, erstellen Sie ein Dossier für den Antrag auf Untermieterlaubnis. Diese Professionalität wird Ihren Vermieter sofort beruhigen.

Ihr Dossier muss zwingend folgende Elemente enthalten:

• Die vollständigen Koordinaten Ihres zukünftigen Untermieters (Name, Vorname, Geburtsdatum).
• Die Kopie seines Identitätsausweises und, falls es sich um einen Ausländer handelt, seines Aufenthaltstitels (Ausweis B, C oder L).
• Die geplante Dauer der Untermiete (Anfangs- und Enddaten oder Angabe einer unbefristeten Dauer).
• Die genaue Höhe der Untermiete und die Aufschlüsselung der enthaltenen Nebenkosten.

Indem Sie all diese Informationen von Anfang an bereitstellen, unterbinden Sie jede Anfrage nach zusätzlichen Informationen, die den Prozess verlangsamen könnte. Denken Sie daran, dass die Verwaltung eine angemessene Antwortfrist hat (in der Regel zwei bis vier Wochen), weshalb man vorausschauend planen muss.

Konkretes Beispiel: Julien, Mieter im Kanton Waadt, hat über Roomlala einen Praktikanten für einen Zeitraum von 6 Monaten gefunden. Er sendet sofort eine E-Mail an seine Verwaltung mit dem Entwurf des Untermietvertrags, der dank der Informationen der Plattform erstellt wurde. Angesichts eines so vollständigen und transparenten Dossiers gibt ihm die Verwaltung innerhalb von weniger als einer Woche per Post ihr Einverständnis.

Einen klaren Untermietvertrag aufsetzen und die Kaution verwalten

Sobald die Zustimmung des Vermieters vorliegt, ist es unerlässlich, Ihre Beziehung zu Ihrem Untermieter durch einen schriftlichen Vertrag zu formalisieren. Obwohl ein mündlicher Vertrag in der Schweiz gültig ist, ist er bei Problemen eine Quelle endloser Konflikte. Der Untermietvertrag muss die wichtigsten Bedingungen Ihres eigenen Mietvertrags übernehmen (Nachtruhe, Nutzung der Gemeinschaftsbereiche, Waschküchenregeln usw.).

Ein entscheidender Punkt in der Schweiz betrifft die Mietkaution (das Depot). Das Schweizer Gesetz ist diesbezüglich sehr streng: Sie können das Geld der Kaution nicht einfach auf Ihrem persönlichen Bankkonto entgegennehmen. Das Geld muss auf ein gesperrtes Bankkonto im Namen des Untermieters (Mietkautionskonto) eingezahlt oder durch eine Kautionsgesellschaft (wie SwissCaution oder Firstcaution) garantiert werden.

Der Betrag dieser Garantie darf drei Nettomonatsmieten nicht übersteigen. Am Ende der Untermiete müssen Sie, falls bei der Wohnungsabgabe (ein weiterer unverzichtbarer Schritt!) keine Schäden festgestellt werden, ein Formular unterschreiben, um dieses Geld zugunsten des Untermieters freizugeben.

Konkretes Beispiel: Elena, die in Neuenburg ein Zimmer untervermietet, verlangt eine Garantie in Höhe einer Monatsmiete. Sie begleitet ihren Untermieter zur Bank, um ein Mietkautionskonto auf seinen Namen zu eröffnen. So ist Elena im Schadensfall geschützt, und der Untermieter kann beruhigt sein, dass sein Geld gemäss Schweizer Recht sicher auf einem gesperrten Konto liegt.

Fazit: Gelassenheit im Mittelpunkt Ihres Wohnprojekts

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Revision von 2026 nur die Verbundenheit der Schweizer mit einer gewissen Freiheit im Bereich des Wohnens bestätigt hat. Die langfristige Untermiete hat noch eine glänzende Zukunft vor sich, und die Rechte der Mieter bleiben dank der Ablehnung der Abstimmung von 2024 fest gewahrt. Wir bei Roomlala sind stolz darauf, Ihnen eine sichere Plattform zu bieten, um diese Kontakte zu erleichtern. Wenn Sie die Zustimmungspflicht respektieren, eine faire Miete anwenden und Transparenz zeigen, haben Sie alle Trümpfe in der Hand, um eine aussergewöhnliche Wohngemeinschaftserfahrung zu erleben. Zögern Sie nicht länger, veröffentlichen Sie Ihre Anzeige oder suchen Sie noch heute Ihr zukünftiges Zimmer, ganz legal und mit vollkommenem Seelenfrieden!