Energieeffizienzklassen und Gebäudeenergieausweis 2026: Ist die Unterkunft beim Gastgeber eine gesetzliche Ausnahme?

Seit einigen Jahren befindet sich der französische Immobilienmarkt in einer tiefgreifenden Umbruchphase, die durch den erklärten Willen der Regierung geprägt ist, energiefressende Wohnungen vom Markt zu nehmen. Angesichts der strenger werdenden Umweltvorschriften stehen viele vermietende Eigentümer vor dem Problem des näher rückenden Verbots der Vermietung von energetisch mangelhaften Wohnungen im Jahr 2026 für bestimmte Wohnungskategorien. Bei Roomlala erhalten wir täglich Anfragen von besorgten Gastgebern: Dürfen sie noch ein Zimmer in ihrem Haus vermieten, wenn dieses schlecht isoliert ist? Die kurze Antwort lautet: Ja, aber unter ganz bestimmten Bedingungen. Dieser Artikel soll die aktuelle Gesetzgebung entschlüsseln und Ihnen im Detail erklären, wie der Energieausweis (DPE) für eine Unterkunft beim Gastgeber funktioniert. Sie werden feststellen, dass die Vermietung eines Zimmers in Ihrem Hauptwohnsitz von gewissen rechtlichen Erleichterungen profitiert. Dies bietet Gastgebern eine äusserst rentable Alternative und stellt gleichzeitig eine notwendige solidarische Lösung angesichts der im Land herrschenden Wohnungskrise dar.

1. Das Verbot der Vermietung von energetisch mangelhaften Wohnungen 2026: Was gilt für die Unterkunft beim Gastgeber

Um die aktuellen Herausforderungen zu verstehen, ist es unerlässlich, sich wieder mit den Grundlagen des Klimaschutz- und Resilienzgesetzes zu befassen. Dieses wichtige Gesetz hat einen besonders strengen Zeitplan eingeführt, um die Wohnungen mit dem höchsten Energieverbrauch vom Mietmarkt zu nehmen. Wir bei Roomlala möchten Sie beruhigen: Auch wenn diese Regeln streng sind, gelten sie mit wichtigen Nuancen, wenn es darum geht, einen Teil des eigenen Hauptwohnsitzes zu vermieten. Die Eigentümer werden nicht im Stich gelassen, aber sie müssen die Spielregeln zwingend beherrschen, um Rechtsstreitigkeiten mit ihren Mietern zu vermeiden.

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1.1. Der strenge Zeitplan des Klimaschutz- und Resilienzgesetzes

Seit dem 1. Januar 2025 ist die Rechtslage eindeutig: Wohnungen, die im Energieausweis (DPE) als G eingestuft sind, dürfen offiziell nicht mehr vermietet werden, wenn sie den Hauptwohnsitz des Mieters darstellen. Diese drastische Massnahme zielt darauf ab, Mieter vor Energiearmut zu schützen. Dies ist jedoch nur der erste Schritt, denn das Verbot wird sich ab dem 1. Januar 2028 unweigerlich auf die Klasse F ausweiten. Wenn Sie in Erwägung ziehen, ein Zimmer zu vermieten, und die Gesetzgebung 2026 berücksichtigen müssen, sollten Sie wissen, dass diese Verbote auch für die Unterkunft beim Gastgeber gelten, sobald der unterzeichnete Mietvertrag dieses Zimmer zum Hauptwohnsitz des Mieters macht. Dies betrifft typischerweise den 9-monatigen Studentenmietvertrag oder den klassischen, verlängerbaren Einjahresmietvertrag für möblierten Wohnraum. In diesen Fällen muss das vermietete Zimmer dieselben energetischen Mindestkriterien erfüllen wie eine ganze Wohnung oder ein ganzes Haus.

1.2. Eine beruhigende Bündelung des DPE für Eigentümer

Hier gibt es eine erste gute Nachricht für Sie, liebe Gastgeber. Wenn Sie ein Zimmer innerhalb Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung vermieten, müssen Sie absolut keinen separaten DPE ausschliesslich für dieses eine Zimmer erstellen lassen. Das Gesetz erlaubt die Bündelung des Energieausweises. Konkret ist der globale DPE Ihres Hauptwohnsitzes massgeblich, der dem Mietvertrag beigefügt werden muss. Dies erspart Ihnen komplexe administrative Schritte und unnötige Zusatzkosten. Die energetische Leistung des Zimmers wird also anhand der Gesamtleistung Ihrer Unterkunft bewertet, wobei die allgemeine Isolierung, das Zentralheizungssystem und die Belüftung des gesamten Gebäudes berücksichtigt werden.

Konkretes Anwendungsbeispiel: Nehmen wir den Fall von Martine, einer Rentnerin in Lyon. Sie besitzt eine grosse Wohnung, die im globalen DPE als E eingestuft ist. Sie möchte ein nach Norden ausgerichtetes Zimmer vermieten, das, wenn es einzeln bewertet würde, vielleicht die Klasse F erreichen könnte. Dank der Bündelung des Energieausweises kann Martine den globalen DPE der Klasse E ihrer Wohnung verwenden. Sie konnte so völlig legal einen 9-monatigen Studentenmietvertrag über Roomlala unterzeichnen, ohne das Verbot der Vermietung von energetisch mangelhaften Wohnungen 2026 fürchten zu müssen, während sie gleichzeitig einem jungen Studenten günstigen Wohnraum bietet.

2. Ausnahmen und Erleichterungen für die Zimmervermietung 2026

Während die Langzeitvermietung strengen Regeln unterliegt, bietet die Gesetzgebung Spielräume und sehr interessante Alternativen für Eigentümer von energetisch mangelhaften Wohnungen. Bei Roomlala ermutigen wir unsere Gastgeber immer dazu, alle legalen Optionen zu prüfen, um weiterhin zusätzliche Einnahmen zu erzielen und gleichzeitig den gesetzlichen Rahmen einzuhalten. Das Jahr 2026 bringt zudem eine Reihe neuer regulatorischer Aspekte mit sich, die vielen Gastgebern aus der Klemme helfen könnten.

2.1. Die Kurzzeitvermietung: ein legaler Ausweg

Die Hauptlücke, oder besser gesagt die wesentliche gesetzliche Ausnahme vom Vermietungsverbot für energetisch mangelhafte Wohnungen, liegt in der Art des Mietvertrags. Das Verbot der Vermietung von als G (und bald F) eingestuften Wohnungen zielt auf nationaler Ebene nur auf Mietverträge für Hauptwohnsitze ab. Wenn Sie Ihr Zimmer daher für kurze Aufenthalte an Touristen, beruflich Reisende oder Saisonarbeiter vermieten (ohne dass dies zu deren Hauptwohnsitz wird), unterliegen Sie diesem Vermietungsverbot nicht. Diese Flexibilität ermöglicht es Eigentümern von schlecht eingestuften Unterkünften, eine Vermietungsaktivität aufrechtzuerhalten und Einnahmen zu erzielen, während sie die notwendigen Mittel für energetische Renovierungsarbeiten in ihrem eigenen Tempo sammeln.

2.2. Die neue DPE-Berechnung 2026: ein Segen für Elektroheizungen

Die andere grosse Neuerung, die Eigentümer wieder lächeln lässt, ist die für 2026 vorgesehene Anpassung der DPE-Berechnung. Die Regierung hat die Änderung des Umrechnungskoeffizienten für Strom beschlossen, der von 2,3 auf 1,9 gesenkt wird. Was bedeutet das konkret für Sie? Bisher wurden Wohnungen, die mit Strom beheizt werden, durch die Berechnungsmethode des DPE stark benachteiligt und trotz korrekter Isolierung oft in die Klassen F oder G eingestuft. Mit diesem neuen, günstigeren Koeffizienten wird sich die Bewertung sehr vieler Wohnungen automatisch um einen oder zwei Buchstaben verbessern, ohne dass der Eigentümer auch nur eine einzige Renovierungsmassnahme durchführen muss. Dies ist ein echter Hoffnungsschimmer für den Mietmarkt.

Konkretes Anwendungsbeispiel: Julien besitzt ein Haus in der Bretagne, das ausschliesslich mit modernen Elektroheizkörpern beheizt wird. Sein aktueller DPE stuft es als G ein, was ihm seit 2025 verbot, ein Zimmer ganzjährig an einen Studenten zu vermieten. Dank der neuen DPE-Berechnung ab 2026 wird Juliens Haus automatisch in die Klasse E hochgestuft. Er kann nun einen neuen, aktualisierten DPE erstellen und sein Zimmer wieder auf Roomlala für einen langfristigen Studentenmietvertrag anbieten – völlig legal und ohne tausende von Euro in Isolierung investiert zu haben.

3. Rechtliche Risiken und wichtige Hinweise für Gastgeber

Obwohl die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber unbestreitbare Vorteile bietet, ist es unsere Pflicht bei Roomlala, Sie auf einige Fallen hinzuweisen. Das Gesetz schützt die Mieter, und jeder Versuch, die Regeln zu umgehen, kann sich gegen den Eigentümer richten. Es ist entscheidend, den Unterschied zwischen einer Unterkunft beim Gastgeber und einer eigenständigen Wohnung zu verstehen, um die Vorteile dieses besonderen Status nicht zu verlieren.

3.1. Der weiterhin geltende Mietstopp

Es ist grundlegend, daran zu erinnern, dass trotz einer Lösung für die Vermietung Ihres Zimmers eine wesentliche finanzielle Einschränkung bestehen bleibt. Seit Sommer 2022 gilt auf dem gesamten französischen Staatsgebiet ein striktes Verbot, die Miete für Wohnungen der Klassen F und G zu erhöhen. Achtung: Diese Massnahme gilt vollumfänglich für die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber, sofern es sich um einen Langzeitmietvertrag (Hauptwohnsitz) handelt. Sie können daher keine jährliche Indexierung auf die Miete anwenden und sie auch nicht bei einem Mieterwechsel erhöhen, solange keine Arbeiten durchgeführt wurden, um die Wohnung aus dem Status der energetisch mangelhaften Immobilie zu heben.

3.2. Das Risiko einer Umqualifizierung in eine eigenständige Wohnung

Dies ist zweifellos der kritischste Punkt für Gastgeber. Damit Ihre Vermietung rechtlich als "Unterkunft beim Gastgeber" gilt, muss der Mieter zwingend bestimmte Wohnbereiche mit Ihnen teilen (in der Regel die Küche, die sanitären Anlagen oder das Badezimmer). Wenn das Zimmer, das Sie vermieten, einen völlig unabhängigen Eingang von aussen hat und mit eigenen sanitären Anlagen sowie einer Kochnische ausgestattet ist, ohne dass Zugang zu den Gemeinschaftsräumen Ihres Hauses besteht, läuft es Gefahr, von der Justiz als "eigenständige Wohnung" (Studio oder Nebengebäude) eingestuft zu werden. In diesem Fall verlieren Sie alle Erleichterungen, die mit der Unterkunft beim Gastgeber verbunden sind, und die Wohnung unterliegt den strengen Regeln klassischer Wohnungen, was einen eigenen individuellen DPE erfordert.

Konkretes Anwendungsbeispiel: Sophie hat den Keller ihres als G eingestuften Hauses in ein kleines Studio mit einer Eingangstür zum Garten, einer Kochnische und einer Dusche umgewandelt. Sie dachte, sie könne es unter dem Status "Unterkunft beim Gastgeber" vermieten, um die Pflicht zum individuellen DPE zu umgehen. Leider hat ihr Mieter den Rechtsweg beschritten. Der Richter hat den Raum als eigenständige Wohnung neu eingestuft. Sophie befand sich in der Illegalität (Vermietung einer energetisch mangelhaften Wohnung der Klasse G als Hauptwohnsitz) und wurde verurteilt, die Miete auszusetzen und Arbeiten durchzuführen. Wir bei Roomlala raten Ihnen, eine echte gemeinsame Raumnutzung beizubehalten, um Ihren Status abzusichern.

4. Unsere Roomlala-Tipps für eine gelassene Vermietung

Angesichts dieses Gesetzesdschungels ist das Team von Roomlala für Sie da, um Sie zu begleiten und Ihnen zu helfen, das Beste aus Ihrem verfügbaren Raum herauszuholen. Der erste Schritt besteht darin, Ihren aktuellen DPE genau zu bewerten und die neue Berechnung von 2026 zu antizipieren. Wenn Sie derzeit in Klasse G oder F eingestuft sind, geraten Sie nicht in Panik. Sie können Ihre Vermietungsstrategie durchaus anpassen, indem Sie die Kurz- oder mittelfristige Vermietung (Tourismus, kurze Praktika von weniger als 8 Monaten) bevorzugen, für die der Begriff des Hauptwohnsitzes nicht gilt. Unsere Plattform ermöglicht es Ihnen, die Dauer Ihrer Aufenthalte flexibel zu gestalten, um Berufstätige oder Urlauber anzusprechen.

Des Weiteren empfehlen wir Ihnen dringend, staatliche Hilfen zu nutzen, um mittelfristig energetische Renovierungsarbeiten in Betracht zu ziehen. Programme wie MaPrimeRénov' sind kumulierbar und können einen grossen Teil der Isolierung Ihres Dachbodens oder den Austausch Ihrer Fenster finanzieren. Sie werten nicht nur Ihr Immobilienvermögen auf, sondern bieten Ihren Mietern auch optimalen Komfort, was eine attraktive Miete rechtfertigt und Ihre Gäste langfristig binden wird. Denken Sie daran, dass ein gut isoliertes Zimmer auch für Sie selbst täglich niedrigere Energierechnungen bedeutet.

Seien Sie schliesslich transparent in Ihren Anzeigen auf Roomlala. Geben Sie die gemeinschaftlich genutzten Räume und den Lebensstil in Ihrem Haushalt klar an. Vertrauen ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Zusammenleben. Indem Sie den gesetzlichen Rahmen des DPE für eine Unterkunft beim Gastgeber strikt einhalten und die Falle der Umqualifizierung in eine eigenständige Wohnung vermeiden, werden Sie weiterhin dieses wunderbare menschliche und finanzielle Abenteuer der Vermietung beim Gastgeber geniessen können. Wir sind stolz darauf, Sie zu unserer Gemeinschaft engagierter Gastgeber zu zählen, die jeden Tag eine konkrete und gesellige Antwort auf die Wohnungsherausforderungen in Frankreich bieten.