Wohnungsnot bei Studierenden in der Schweiz: Die goldenen Regeln der Untervermietung im Jahr 2026

Jedes Jahr, wenn das Semester beginnt, ist es derselbe Spiessrutenlauf. Eine Studentenunterkunft in der Schweiz zu finden, ist zu einer echten Zerreissprobe geworden. Bei Roomlala beobachten wir diese Situation genau: Zwischen 2022 und 2024 ist das Gesamtangebot an Mietwohnungen in der Schweiz um 18 % zurückgegangen. Angesichts dieses alarmierenden Mangels hat sich eine solidarische und pragmatische Lösung stark herauskristallisiert: die Untermiete. Die Angebote für Untermieten sind im gleichen Zeitraum um 42 % gestiegen und zu einer unverzichtbaren Säule für Studentenunterkünfte geworden. Doch Vorsicht: Auch wenn diese Praxis eine grossartige Chance darstellt, unterliegt sie strengen Regeln. Wie navigiert man im Jahr 2026 sicher durch den rechtlichen Rahmen der Untermiete in der Schweiz? Ein Überblick.

Untermiete in der Schweiz: Ein grundlegendes Recht in der Krise

Die Wohnungskrise trifft die grossen Schweizer Universitätsstädte hart. Ob in Genf, Lausanne, Zürich oder Freiburg – Studenten stossen bei der Suche nach einem Studio auf exorbitante Mieten und harte Konkurrenz. In diesem angespannten Umfeld gewinnen die Unterkunft beim Gastgeber und die Untermiete an Bedeutung. Für viele Hauptmieter mit einem freien Zimmer ist die Aufnahme eines Studenten ein kluger Weg, um Kosten zu teilen und gleichzeitig eine enorme Hilfe zu leisten.

Es ist wichtig, sich an eine grundlegende, oft verkannte Wahrheit zu erinnern: In der Schweiz ist die Untermiete ein Recht des Hauptmieters und keine blosse Gunst des Vermieters. Dieses Recht ist fest im Gesetz verankert, genauer gesagt in Artikel 262 des Obligationenrechts (OR). Sollten Sie also in Ihrem Mietvertrag eine Klausel finden, die die Untermiete schlichtweg verbietet, so wissen Sie, dass diese gemäss Artikel 257 des OR rechtlich nichtig ist.

Dieses Recht wurde zudem kürzlich von den Schweizer Bürgern bekräftigt. Bei der eidgenössischen Abstimmung vom 24. November 2024 lehnte das Volk einen Gesetzesentwurf, der die Regeln für die Untermiete erheblich verschärfen sollte, per Referendum (mit 51,6 %) ab. Dieser Sieg, der unter anderem vom Mieterinnen- und Mieterverband (MV) unterstützt wurde, garantiert die Beibehaltung eines ausgewogenen rechtlichen Rahmens. So können Mieter weiterhin Zimmer an Studenten vermieten, ohne erstickende bürokratische Hürden in Kauf nehmen zu müssen.

Bei Roomlala freuen wir uns über diese rechtliche Stabilität. Sie beruhigt potenzielle Gastgeber. Sie haben ein freies Zimmer? Sie haben das Recht, es unterzuvermieten. Doch dieses Recht ist mit unverzichtbaren Pflichten verbunden. Das Gesetz schützt den Mieter, verlangt aber im Gegenzug absolute Transparenz gegenüber dem Vermieter. Auf diesem Gleichgewicht beruht der Erfolg eines harmonischen Zusammenlebens.

Das Einverständnis des Vermieters einholen: Die goldene Regel

Warum die vorherige Zustimmung unerlässlich ist

Auch wenn die Untermiete ein Recht ist, ist es die schlechteste Idee, dies heimlich zu tun. Die vorherige Zustimmung des Vermieters (oder der Immobilienverwaltung) ist absolut obligatorisch. Wenn Sie ein Zimmer an einen Studenten untervermieten, ohne Ihren Vermieter zu informieren, riskieren Sie strenge Sanktionen, bis hin zur fristlosen Kündigung Ihres eigenen Mietvertrags aus wichtigem Grund. Gehen Sie dieses Risiko niemals ein.

Die gute Nachricht ist, dass der Vermieter Ihre Anfrage nicht willkürlich ablehnen kann. Nach Schweizer Recht kann er nur aus drei strengen und klar definierten Gründen widersprechen. Erstens, wenn Sie sich weigern, ihm die Bedingungen der Untermiete mitzuteilen. Zweitens, wenn die Bedingungen dieser Untermiete missbräuchlich sind (insbesondere wenn Sie einen Gewinn erzielen). Drittens, wenn die Untermiete dem Vermieter wesentliche Nachteile bringt (z. B. Überbelegung der Wohnung oder nachweisbare Lärmbelästigungen).

Ein konkretes Beispiel: Marc, Mieter einer grossen 4-Zimmer-Wohnung in Neuenburg, lebt seit dem Auszug seiner Kinder alleine. Er beschliesst, ein Zimmer an Léa, eine Erstsemesterstudentin, unterzuvermieten. Marc informiert seine Verwaltung über die Einzelheiten der Miete und die Identität von Léa. Die Verwaltung kann dies rechtlich nicht ablehnen, da Marc alle Bedingungen erfüllt und die Wohnung keineswegs überbelegt ist.

Bei Roomlala unterstützen wir unsere Nutzer bei diesen Schritten. Wir raten Ihnen, immer mit offenen Karten zu spielen. Ein Vermieter, der durch ein ehrliches und korrektes Vorgehen beruhigt wird, ist ein wohlwollender Partner. Vertrauen ist der Grundpfeiler bei der Unterkunft beim Gastgeber.

Bewährte Methoden für Ihre Anfrage

Obwohl die Reform von 2024, die eine zwingend schriftliche Zustimmung des Vermieters gefordert hätte, abgelehnt wurde, gebietet der gesunde Menschenverstand, immer eine Spur zu hinterlassen. Wir bei Roomlala empfehlen Ihnen dringend, Ihre Anfrage zur Untermiete schriftlich zu formulieren, idealerweise per Einschreiben. Dies schützt Sie bei zukünftigen Streitigkeiten und beweist Ihre Redlichkeit.

Ihr Schreiben sollte präzise und vollständig sein, um keinen Raum für berechtigte Ablehnung zu lassen. Sie sollten die vollständige Identität des Untermieters, die geplante Dauer der Untermiete (auch wenn sie unbefristet ist), die geplante Nutzung des Zimmers (studentisches Wohnen) und vor allem die Höhe der Miete, die Sie einnehmen werden, angeben.

Hier ist eine Liste der Elemente, die Sie für Ihr Dossier vorbereiten sollten:

• Ein formelles Schreiben: Mit der Bitte um Zustimmung zur Untermiete.
• Der Vertragsentwurf: Eine Kopie des Untermietvertrags, den Sie mit dem Studenten abschliessen möchten.
• Finanzielle Informationen: Die detaillierte Berechnung der Untermiete zum Nachweis, dass kein Gewinn erzielt wird.
• Daten des Untermieters: Name, Vorname und Status (Student).

Sobald der Brief versandt ist, warten Sie auf die schriftliche Antwort Ihrer Verwaltung oder Ihres Vermieters, bevor Sie die Schlüssel an den Studenten übergeben. In der Schweiz sind Verwaltungen an diese Verfahren gewöhnt, besonders kurz vor Semesterbeginn. Wenn Ihr Dossier vollständig ist und dem Gesetz entspricht, ist die Zustimmung nur eine Formsache.

Miete und Bedingungen: Das strikte Gewinnverbot

Die gerechte Miete für Ihren Untermieter berechnen

Dies ist der kritischste Punkt der Schweizer Gesetzgebung: Es ist strengstens verboten, mit einer Untermiete Gewinn zu erzielen. Ziel dieser Praxis ist das Teilen der Kosten, nicht die persönliche Bereicherung. Wenn der Vermieter herausfindet, dass Sie auf Kosten eines Studenten Gewinn machen, ist er berechtigt, die Kündigung Ihres Mietvertrags und die Rückzahlung des zu viel eingenommenen Betrags zu fordern.

Die vom Studenten verlangte Miete darf nur der Hauptmiete entsprechen, berechnet anteilig nach der belegten Fläche. Hinzu kommt ein angemessener Anteil der Nebenkosten (Strom, Internet, Heizung). Ein angemessener Aufschlag (der in der Regel zwischen maximal 10 % und 20 % toleriert wird) ist nur gerechtfertigt, wenn das untervermietete Zimmer vollständig von Ihnen möbliert ist, um die Abnutzung der Möbel auszugleichen.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel für diese Berechnung. Sophie mietet eine 100 m² grosse Wohnung in Genf für 2000 CHF pro Monat, inklusive Nebenkosten. Sie möchte ein 15 m² grosses, möbliertes Zimmer an einen Studenten untervermieten. Der Student hat zudem Zugang zu den Gemeinschaftsräumen (Küche, Wohnzimmer, Bad), die 50 m² ausmachen. Die vom Studenten genutzte Gesamtfläche beträgt also etwa 40 m² (sein Zimmer + die Hälfte der Gemeinschaftsräume). Die Basisberechnung wäre (2000 / 100) * 40 = 800 CHF. Sophie kann einen Aufschlag von 10 % für die Möbel hinzufügen, was eine Gesamtmiete von 880 CHF pro Monat ergibt.

Auf der Roomlala-Plattform fördern wir faire und solidarische Tarife. Angesichts des Mangels an Studentenunterkünften bedeutet das Angebot einer erschwinglichen, fair berechneten Miete eine aktive Teilnahme an der Lösung der Krise. Zudem garantiert eine faire Miete ein gesundes Verhältnis ohne Hintergedanken mit Ihrem Untermieter.

Einen soliden Untermietvertrag aufsetzen

Bei der Untermiete wird der Hauptmieter zum Vermieter des Studenten. Es ist von grundlegender Bedeutung zu verstehen, dass Sie gegenüber Ihrem eigenen Vermieter der einzige Verantwortliche bleiben. Wenn der Student die Untermiete nicht zahlt oder Schäden in der Wohnung verursacht, wird sich der Vermieter an Sie wenden, um Wiedergutmachung zu fordern.

Es ist daher absolut entscheidend, einen ordnungsgemässen Untermietvertrag mit dem Studenten zu unterzeichnen. Dieses schriftliche Dokument schützt beide Parteien. Es sollte klar die Miethöhe, die Nebenkosten, die Kündigungsmodalitäten (Kündigungsfrist) und die Regeln des Zusammenlebens festlegen. Geben Sie sich niemals mit einer mündlichen Abmachung zufrieden, auch wenn man sich bei der Besichtigung gut verstanden hat.

Denken Sie daran, bei Ein- und Auszug des Studenten ein sorgfältiges Übergabeprotokoll zu erstellen. Dies ist ein Schritt, der bei der Unterkunft beim Gastgeber oft vernachlässigt wird, aber entscheidend ist, um Konflikte aufgrund eventueller Schäden zu vermeiden. Zudem haben Sie das Recht, eine Mietkaution von Ihrem Untermieter zu verlangen, die drei Monatsmieten nicht überschreiten darf und auf ein Sperrkonto auf seinen Namen eingezahlt werden muss.

Die Nutzung einer Plattform wie Roomlala bietet Ihnen einen sicheren Rahmen. Wir stellen Tools zur Verfügung, um die Kontaktaufnahme zu erleichtern, und empfehlen dringend die Verwendung von Musterverträgen (wie sie vom MV oder dem Bund bereitgestellt werden). Unser Ziel ist es, dass diese Erfahrung des generationenübergreifenden Zusammenlebens oder unter Gleichaltrigen in grösster Gelassenheit abläuft.

Einen Studenten bei sich aufnehmen: Ein menschliches und solidarisches Abenteuer

Jenseits des rein rechtlichen und finanziellen Aspekts ist die Untervermietung eines Zimmers an einen Studenten vor allem ein grossartiges menschliches Abenteuer. Angesichts des Wohnungsmangels in der Schweiz ist das Öffnen der eigenen Tür ein starker Akt der Solidarität. Für viele junge Menschen ist die Suche nach einer Unterkunft beim Gastgeber die einzige tragfähige Option, um ihr Studium fortzusetzen, ohne sich hoch zu verschulden.

Für den Hauptmieter ist es auch die Gelegenheit, die Einsamkeit zu durchbrechen, den Alltag zu dynamisieren und neue Kulturen zu entdecken, insbesondere mit internationalen Studenten. Es ist ein Geben und Nehmen, bei dem gegenseitiger Respekt und Kommunikation das A und O sind. Die Regeln für das Zusammenleben von Anfang an im Untermietvertrag festzulegen, hilft, ein harmonisches Zusammenleben zu garantieren.

Wir raten Ihnen, ein vorheriges Treffen (persönlich oder per Video) zu organisieren, bevor Sie die Untermiete bestätigen. Besprechen Sie Ihren Lebensrhythmus, die Nutzung der Küche und die Regeln bezüglich Besuch. Bei Roomlala glauben wir fest daran, dass die menschliche Komponente genauso wichtig ist wie die Einhaltung der gesetzlichen Regeln gemäss Artikel 262 des OR.

Im Jahr 2026 ist die Untermiete kein blosser Trend mehr, sondern eine strukturelle Notwendigkeit des Schweizer Immobilienmarktes. Indem Sie die goldenen Regeln befolgen – Transparenz gegenüber dem Vermieter, faire Miete und schriftlicher Vertrag – verwandeln Sie eine rechtliche Einschränkung in eine aussergewöhnliche Chance. Bereit, den Schritt zu wagen und einem Studenten zu helfen, sein zukünftiges gemütliches Nest zu finden? Treten Sie der Roomlala-Community bei und veröffentlichen Sie Ihre Anzeige noch heute, ganz sicher.