Mietpreisbremse: Die neuen betroffenen Gemeinden ab Sommer 2026

Die Mietpreisbremse im Sommer 2026: Ein Wendepunkt für den Immobilienmarkt

Der Sommer 2026 markiert einen entscheidenden Meilenstein für den französischen Immobilienmarkt. Angesichts der anhaltenden Wohnungskrise in zahlreichen Metropolen haben die Behörden beschlossen, den Ton zu verschärfen, um die Kaufkraft der Mieter zu schützen und gleichzeitig den Markt zu regulieren. Bei Roomlala unterstützen wir täglich Tausende von Gastgebern und Mietern bei ihren Vorhaben rund um die Unterkunft beim Gastgeber und die Wohngemeinschaft. Wir wissen, wie komplex und sogar beängstigend die Gesetzgebung für einen Gastgeber erscheinen kann, der einfach nur ein ungenutztes Zimmer vermieten möchte, oder für einen studentischen Mieter, der ein bezahlbares Dach über dem Kopf sucht. Deshalb haben wir für Sie die neuesten rechtlichen Entwicklungen zur Mietpreisbremse entschlüsselt – eine Massnahme, die in diesem Jahr erheblich ausgeweitet wird.

Zunächst ist es wichtig, genau zu verstehen, worum es geht. Die Mietpreisbremse ist eine Massnahme, die einen Mietpreisdeckel pro Quadratmeter für leerstehende oder möblierte Unterkünfte festlegt, die als Hauptwohnsitz oder über einen Mobilitätsmietvertrag vermietet werden. Es ist grundlegend, dieses Instrument weder mit der Begrenzung von Mietsteigerungen bei Wiedervermietung noch mit der jährlichen Anpassung basierend auf dem Referenzmietindex (IRL) zu verwechseln. Die Mietpreisbremse wirkt wie ein absoluter Schutzschild: Unabhängig von der Historie der Unterkunft darf die Nettokaltmiete mathematisch gesehen einen bestimmten Schwellenwert, den sogenannten erhöhten Referenzmietpreis, nicht überschreiten. Dieser Schwellenwert entspricht der Medianmiete des geografischen Gebiets, zuzüglich 20 %, und wird jährlich per Präfekturerlass aktualisiert.

Für Gastgeber und Mieter erfordert diese Regelung ständige Aufmerksamkeit. Ein Eigentümer, der diese Regeln ignoriert, setzt sich strengen Sanktionen aus, während ein schlecht informierter Mieter jedes Jahr Hunderte von Euro zu viel zahlen könnte. Bei Roomlala ist es unsere Mission, Ihnen einen sicheren und transparenten Rahmen zu bieten. In diesem Artikel werden wir im Detail die neuen angespannten Gebiete erkunden, in denen diese Massnahme ab Sommer 2026 gilt, die direkten und oft unterschätzten Auswirkungen dieser Regeln auf Wohngemeinschaften sowie die besten Praktiken, um unbesorgt und in voller Übereinstimmung mit dem Gesetz zu vermieten.

Das 3DS-Gesetz und die entscheidende Frist vom 23. November 2026

Um die Herausforderungen dieses Sommers 2026 zu verstehen, muss man einen Moment in die Gesetzestexte eintauchen. Die Mietpreisbremse, so wie wir sie heute kennen, ist technisch gesehen ein Experiment. Eingeführt durch das ELAN-Gesetz, wurde diese Massnahme durch das Gesetz zur Differenzierung, Dezentralisierung, Dekonzentration und mit verschiedenen Massnahmen zur Vereinfachung des lokalen öffentlichen Handelns, besser bekannt als 3DS-Gesetz, verlängert und geregelt. Diese Gesetzgebung hat ein sehr präzises Enddatum festgelegt: Das Experiment ist bis zum 23. November 2026 in Kraft. Wenn bis zu diesem Datum kein neues gesetzliches Verlängerungsgesetz vom Parlament verabschiedet wird, endet die Massnahme.

Dieses Datum vom 23. November 2026 schafft eine besonders intensive Übergangsphase. Die Gemeinden, die kürzlich die Genehmigung erhalten haben, die Mietpreisbremse anzuwenden, müssen schnell handeln, um ihre Präfekturerlasse und lokalen Mietpreisbeobachtungsstellen einzurichten. Für Eigentümer bedeutet dies, dass sie sich schnell an neue Regeln anpassen müssen, die theoretisch am Ende des Jahres verschwinden oder verstetigt werden könnten. Bei Roomlala raten wir Ihnen, immer davon auszugehen, dass die zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags geltende Regel massgeblich ist, und niemals auf eine mögliche zukünftige Aufhebung des Gesetzes zu wetten, um eine überhöhte Miete zu rechtfertigen.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass dieses Gesetz absolute Transparenz vorschreibt. Der Mietvertrag muss zwingend den Referenzmietpreis und den erhöhten Referenzmietpreis enthalten, die für die Unterkunft gelten. Fehlen diese Angaben, hat der Mieter das Recht, den Eigentümer zur Nachbesserung aufzufordern, und kann sogar eine Mietminderung verlangen, falls die Miete die gesetzliche Obergrenze überschreitet. Dies ist ein wirksamer Schutz, der voraussetzt, dass Vermieter über die in ihrer Strasse oder ihrem Viertel geltenden Beträge genau informiert sind.

Die neuen Ballungsgebiete unter der Mietpreisbremse im Sommer 2026

Bisher wurde die Mietpreisbremse hauptsächlich mit Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux und einigen Gemeinden in der Region Paris wie denen von Est Ensemble oder Plaine Commune in Verbindung gebracht. Aber im Sommer 2026 erweitert sich die Karte der Mietpreisbremse beträchtlich. Neue Ballungsgebiete schliessen sich der Massnahme an, um auf einen Immobilienpreisanstieg zu reagieren, der die Mittelschicht und Studenten erstickt. Unter diesen Neuzugängen finden sich sehr unterschiedliche geografische Sektoren, was zeigt, dass die Immobilienanspannung nicht mehr nur das Privileg der Hauptstadt ist.

Hier sind die wichtigsten Ballungsgebiete, die die Mietpreisbremse für diesen Sommer 2026 anwenden oder aktiv deren Anwendung vorbereiten:

• Marseille: Die Stadt, deren Mieten in den letzten Jahren aufgrund ihrer wachsenden Attraktivität und der Verbreitung von touristischen Kurzzeitvermietungen explodiert sind, führt eine strenge Mietpreisobergrenze ein, insbesondere in ihren zentralen und küstennahen Stadtteilen.
• Annemasse Agglo: An der französisch-schweizerischen Grenze gelegen, leidet dieses Gebiet unter dem vollen Druck der Kaufkraft der Grenzgänger. Die Mietpreisbremse soll es hier lokalen Arbeitskräften ermöglichen, weiterhin Wohnraum in ihrem Gebiet zu finden.
• Cergy: Als bedeutendes Studentenzentrum im Grossraum Paris übernimmt Cergy die Massnahme, um seine grosse universitäre Bevölkerung vor Missbrauch zu schützen, insbesondere im Bereich kleiner Flächen und Wohngemeinschaften.
• Grand-Orly Seine Bièvre: Dieses weitläufige Gebiet im Grossraum Paris schliesst sich anderen Gebietskörperschaften (EPT) im Pariser Vorort an, um die Mietregulierung vor den Toren von Paris zu harmonisieren.

Für Eigentümer in diesen neuen Zonen ist die Zeit der Ungefährheit vorbei. Die genauen Inkrafttretungsdaten und die präzise Aufteilung der geografischen Sektoren variieren je nach den lokalen Präfekturerlassen. Eine Wohnung auf der einen Strassenseite kann einen anderen Referenzmietpreis haben als eine auf der gegenüberliegenden Strassenseite. Es ist daher zwingend erforderlich, die von den Präfekturen eingerichteten lokalen Simulatoren zu konsultieren oder sich an die Nationale Agentur für Wohnungsinformation (ANIL) zu wenden, um den genauen für Ihre Unterkunft geltenden Betrag zu erfahren.

Die direkten Auswirkungen der Mietpreisbremse auf Wohngemeinschaften und die Unterkunft beim Gastgeber

Die Wohngemeinschaft und die Untervermietung von Zimmern beim Gastgeber sind extrem beliebte Unterkunftsformen auf Roomlala. Sie ermöglichen soziale Kontakte, das Teilen von Kosten und die Optimierung des verfügbaren Raums. Eine hartnäckige Fehlvorstellung besagt jedoch, dass die Zimmervermietung es ermögliche, die Mietpreisbremse durch die Vervielfältigung kleiner Mietverträge zu umgehen. Das ist völlig falsch. Der Gesetzgeber hat sehr strenge Regeln vorgesehen, um sicherzustellen, dass die Wohngemeinschaft nicht zu einem rechtlichen Schlupfloch wird, das eine Umgehung der Obergrenze ermöglicht.

Die goldene Regel ist einfach, aber unnachgiebig: Bei Wohngemeinschaften darf die Gesamtsumme der von allen Mitbewohnern gezahlten Mieten in keinem Fall die gesetzliche Obergrenze für die gesamte Unterkunft überschreiten. Mit anderen Worten: Wenn Sie eine 80 m² grosse Wohnung besitzen, deren erhöhter Referenzmietpreis 1 200 Euro beträgt, können Sie nicht vier Zimmer für jeweils 400 Euro vermieten (was insgesamt 1 600 Euro ergäbe). Die kumulierte Summe der Nettokaltmieten, die der Eigentümer erhält, muss zwingend kleiner oder gleich 1 200 Euro bleiben. Diese Regel gilt streng, egal ob die Unterkunft leer oder möbliert vermietet wird.

Bei Roomlala achten wir darauf, dass unsere Nutzer diesen Mechanismus verstehen, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Als Eigentümer müssen Sie die gesamte Wohnfläche Ihrer Unterkunft berechnen, die maximal zulässige Miete für diese Gesamtfläche bestimmen und diesen Betrag dann auf die verschiedenen Mieter aufteilen. Diese Aufteilung muss nicht zwingend gleich sein: Sie kann anteilig nach der Grösse der jeweiligen Privaträume erfolgen. Wichtig ist nur, dass die Endsumme den gesetzlichen Rahmen einhält.

Der Fall des gemeinsamen Mietvertrags für eine Wohngemeinschaft

Bei einem gemeinsamen Mietvertrag unterzeichnen alle Mitbewohner denselben Mietvertrag. Sie sind in der Regel durch eine Solidaritätsklausel verbunden, was bedeutet, dass sie gemeinsam für die Zahlung der gesamten Miete verantwortlich sind. In dieser Konfiguration ist die Anwendung der Mietpreisbremse relativ einfach zu überprüfen. Die im gemeinsamen Mietvertrag angegebene Gesamtmiete wird direkt mit dem für die Gesamtfläche der Wohnung oder des Hauses berechneten erhöhten Referenzmietpreis verglichen.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel in Cergy, einer neuen Zone ab Sommer 2026. Sie vermieten eine möblierte 75 m² Wohnung an drei Studenten über einen gemeinsamen Mietvertrag. Der Präfekturerlass legt den erhöhten Referenzmietpreis für diese Art von Objekt in diesem spezifischen Viertel auf 18 Euro pro Quadratmeter fest. Die gesetzliche Obergrenze Ihrer Wohnung beträgt also 1 350 Euro (75 x 18). Die im gemeinsamen Vertrag eingetragene Gesamtmiete darf 1 350 Euro kalt nicht überschreiten. Wenn die Studenten entscheiden, diese Miete in drei Anteile von 450 Euro aufzuteilen, ist das ihre interne Entscheidung, aber gegenüber dem Gesetz ist der Gesamtbetrag des Mietvertrags massgeblich, der die Obergrenze einhält.

Es ist wichtig klarzustellen, dass die Nebenkosten (Wasser, Strom, Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Internet) nicht in dieser Obergrenze enthalten sind. Sie müssen separat in Rechnung gestellt werden, entweder nach tatsächlichem Verbrauch mit einer jährlichen Abrechnung oder in Form einer Pauschale (sehr verbreitet bei möblierten Wohngemeinschaften). Die Nebenkostenpauschale darf jedoch nicht offensichtlich unverhältnismässig zu den tatsächlichen Kosten sein, da sie sonst von einem Richter als verdeckter Mietzuschlag umqualifiziert werden könnte.

Der Fall von Einzelmietverträgen pro Zimmer

Die Situation wird etwas komplexer, aber genauso reguliert, wenn der Eigentümer sich entscheidet, individuelle Mietverträge mit jedem Mieter zu unterzeichnen. Diese Praxis ist sehr verbreitet für die Unterkunft beim Gastgeber auf Roomlala, da sie mehr Flexibilität bietet: Jeder Mieter ist unabhängig, es gibt keine Solidaritätsklausel und Aus- oder Einzüge werden individuell verwaltet. Jeder Vertrag bezieht sich auf die exklusive Nutzung eines bestimmten Zimmers und die geteilte Nutzung der Gemeinschaftsräume (Küche, Wohnzimmer, Badezimmer).

Das Gesetz ist jedoch eindeutig: Die Summe der Mieten aller laufenden Einzelmietverträge für dieselbe Unterkunft darf die für die gesamte Unterkunft geltende Obergrenze nicht überschreiten. Wenn wir unser Beispiel der 75 m² Wohnung in Cergy mit einer Gesamtobergrenze von 1 350 Euro nehmen: Der Eigentümer vermietet drei Zimmer unterschiedlicher Grösse. Er könnte die Miete für das grosse Zimmer auf 500 Euro festlegen, das mittlere auf 450 Euro und das kleine auf 400 Euro. Die Summe ergibt 1 350 Euro, die Obergrenze ist eingehalten.

Ein wichtiger Punkt für Gastgeber: Wenn Sie nur ein Zimmer in Ihrem eigenen Hauptwohnsitz vermieten (klassische Unterkunft beim Gastgeber), muss die Miete für dieses Zimmer theoretisch die Obergrenze einhalten, die auf der Fläche des vermieteten Zimmers berechnet wird, zuzüglich eines Anteils der Gemeinschaftsflächen. Dies ist eine Berechnung, die mühsam sein kann. Wir empfehlen dringend, die Simulatoren der ANIL zu verwenden, um die gewichtete Fläche zu bewerten und die faire und legale Miete für das Zimmer zu bestimmen, das Sie auf Roomlala anbieten.

Der Mietzuschlag: Eine streng regulierte Ausnahme

Angesichts der Strenge der Mietpreisbremse hat das Gesetz ein Sicherheitsventil vorgesehen: den Mietzuschlag. Dieser Mechanismus erlaubt es einem Eigentümer, eine Miete festzulegen, die über dem erhöhten Referenzmietpreis liegt. Vorsicht jedoch vor falschen Vorstellungen! Dieser Zuschlag ist absolut kein automatisches Recht und unterliegt extrem strengen Bedingungen, die übrigens zunehmend von den Behörden kontrolliert und von Mietern angefochten werden.

Damit ein Mietzuschlag legal ist, muss die Unterkunft objektiv aussergewöhnliche Merkmale in Bezug auf Lage oder Komfort aufweisen. Diese Merkmale müssen mehrere kumulative Kriterien erfüllen: Sie dürfen nicht bereits bei der Bestimmung des Referenzmietpreises berücksichtigt worden sein (der bereits das Baujahr, die Anzahl der Zimmer und die Art der leeren/möblierten Vermietung berücksichtigt), sie müssen für die Festsetzung der Miete im Vergleich zu Unterkünften derselben Kategorie im selben geografischen Sektor massgeblich sein, und sie dürfen nicht bereits über die Nebenkosten zurückgefordert werden.

Es ist lebenswichtig zu verstehen, was KEINEN Mietzuschlag rechtfertigt. Eine kürzlich renovierte Küche, die Installation von Glasfaser, das Vorhandensein eines einfachen Balkons zur Strasse, Möbel von guter Qualität oder eine doppelte Ausrichtung gelten als normale Komfortelemente oder werden bereits durch den klassischen Markt bewertet. Darüber hinaus ist es seit dem Kaufkraftgesetz von 2022 formell verboten, einen Mietzuschlag anzuwenden, wenn die Unterkunft bestimmte Mängel aufweist: Sanitäranlagen auf dem Flur, Feuchtigkeitsspuren, luftdurchlässige Fenster, fehlende angemessene Heizung oder wenn sie als energetisch mangelhaft (DPE F oder G) eingestuft ist.

Was rechtfertigt also wirklich einen Zuschlag? Nehmen wir konkrete Beispiele. Eine Wohnung in Marseille, die über eine riesige private Terrasse von 40 m² mit einem Panoramablick auf den Vieux-Port und die Basilika Notre-Dame de la Garde verfügt, besitzt ein aussergewöhnliches Lage-Merkmal. Eine Unterkunft, die mit aussergewöhnlichen Luxusausstattungen wie einer integrierten privaten Sauna oder einem grossen privaten Garten mitten in einem sehr dichten Gebiet wie Grand-Orly Seine Bièvre ausgestattet ist, kann ebenfalls einen solchen Zuschlag rechtfertigen. Wenn Sie einen Zuschlag anwenden, müssen dessen Betrag und die genaue Begründung zwingend im Mietvertrag stehen, und der Mieter hat drei Monate Zeit, diesen anzufechten.

Eigentümer und Mieter: Ihre Pflichten, Ihre Rechte und Sanktionen

Die Nichteinhaltung der Mietpreisbremse wird von den Behörden nicht mehr auf die leichte Schulter genommen. Die Gemeinden, die die Massnahme im Sommer 2026 einführen, wie Annemasse oder Cergy, richten dedizierte Teams ein, um illegale Anzeigen aufzuspüren und die Meldungen der Mieter zu bearbeiten. Bei Roomlala möchten wir unsere Gastgeber über die Risiken informieren, denn unser Ziel ist es, eine Unterkunft zu fördern, die auf Vertrauen basiert, nachhaltig und rechtskonform ist.

Eigentümer, die die gesetzliche Obergrenze ohne gültige Rechtfertigung überschreiten (oder mit einem als missbräuchlich erachteten Mietzuschlag), setzen sich sehr abschreckenden finanziellen Sanktionen aus. Wenn ein Verstoss festgestellt wird, fordert der Präfekt den Vermieter auf, den Mietvertrag innerhalb von zwei Monaten in Einklang zu bringen und den zu viel gezahlten Betrag an den Mieter zurückzuzahlen. Wenn sich der Eigentümer weigert, dies zu tun, droht ihm ein Ordnungsgeld von bis zu 5 000 Euro für eine natürliche Person (Privatperson) und bis zu 15 000 Euro für eine juristische Person (wie eine SCI). Darüber hinaus kann der Mieter gerichtlich gegen den Eigentümer vorgehen, um eine Mietminderung und die rückwirkende Rückerstattung der zu viel gezahlten Beträge zu erwirken, und zwar für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses.

Für Mieter, einschliesslich derer in Wohngemeinschaften oder bei der Unterkunft beim Gastgeber, wurde das Anfechtungsverfahren vereinfacht. Wenn Sie feststellen, dass Ihre Miete die in Ihrer Stadt geltende gesetzliche Obergrenze überschreitet, können Sie die Departements-Schlichtungskommission (CDC) kostenlos anrufen. Diese paritätische Instanz wird versuchen, eine gütliche Einigung mit dem Eigentümer zu finden, um die Miete zu senken. Im Falle eines Scheiterns der Schlichtung kann der zuständige Richter angerufen werden. Es ist daher für Mieter unerlässlich, den Referenzmietpreis bereits bei der Suche nach einer Unterkunft unter Verwendung der offiziellen Werkzeuge zu überprüfen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Ausweitung der Mietpreisbremse im Sommer 2026 eine unumgängliche Realität ist, die die Mietpraktiken in vielen neuen Ballungsgebieten grundlegend verändert. Egal, ob Sie ein Eigentümer sind, der nach Treu und Glauben ein Zimmer vermieten möchte, oder ein Student, der in eine Wohngemeinschaft in Marseille oder Cergy einzieht: Information ist Ihr bester Verbündeter. Bei Roomlala empfehlen wir Ihnen dringend, die offiziellen Websites wie die der ANIL oder des öffentlichen Dienstes zu konsultieren, um die Präfekturerlasse Ihres Sektors zu erfahren. Indem Sie diese Regeln einhalten, garantieren Sie nicht nur die Legalität Ihres Mietvertrags, sondern tragen auch zu einem gerechteren und transparenteren Wohnungsmarkt bei – Werte, die im Zentrum des Roomlala-Geistes stehen.