Energetisch sanierungsbedürftige Immobilien und Schulbeginn 2026: Ist die Vermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung die legale Lösung für Eigentümer?

Seit dem 1. Januar 2025 befindet sich der französische Mietwohnungsmarkt in einer beispiellosen Turbulenzphase. Mit Inkrafttreten des „Loi Climat et Résilience“ ist die Vermietung von als G eingestuften gesamten Unterkünften für Hauptwohnsitz-Mietverträge strengstens untersagt. Diese radikale Massnahme zielt darauf ab, die sogenannten „Wärme-Siebe“ (passoires thermiques) auszumerzen. Angesichts dieser Situation stecken viele vermietende Eigentümer in einer Sackgasse und fürchten die kommenden Fristen. Bei Roomlala stellen wir täglich die wachsende Sorge unserer Community von Gastgebern fest. Glücklicherweise zeichnet sich pünktlich zum Semesterstart für Studierende eine legale und besonders vorteilhafte Alternative ab: die Unterkunft beim Gastgeber. Doch wie genau wird die Regulierung angesichts der DPE 2026 angewendet? Ist dies die Wundelösung, um weiterhin Mieteinnahmen zu erzielen, ohne aufwendige energetische Sanierungsarbeiten durchführen zu müssen? Wir entschlüsseln für Sie alle rechtlichen Feinheiten dieser Praxis, damit Sie sicher vorgehen können.

Klimagesetz und „Wärme-Siebe“: Was sich mit dem DPE 2026 ändert

Um die aktuellen Herausforderungen zu verstehen, ist es wichtig, die Grundlagen des Klimagesetzes (Loi Climat et Résilience) zu betrachten. Sein Ziel ist klar: Bekämpfung der Energiearmut durch schrittweise Entfernung der energieintensivsten Unterkünfte aus dem Mietmarkt. Seit Anfang 2025 ist es formell verboten, einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen oder einen bestehenden für eine gesamte Unterkunft zu verlängern, die im Energieausweis (DPE) als G eingestuft ist, sofern sie den Hauptwohnsitz des Mieters darstellt. Dieses Verbot wird ab 2028 auf Unterkünfte der Klasse F ausgeweitet, was den Druck auf Eigentümer weiter erhöht. Der DPE 2026 markiert somit eine entscheidende Phase, in der die Energiewende für traditionelle Vermieter keine Option, sondern eine strikte gesetzliche Pflicht ist.

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Der Begriff der energetisch mangelhaften Mietwohnung steht nun im Zentrum aller immobilienwirtschaftlichen Sorgen. Eine Unterkunft gilt als solche, wenn sie einen übermässigen Energieverbrauch aufweist, was für den Mieter zu exorbitanten Heizkosten und einem stark beeinträchtigten Wohnkomfort führt. Die öffentliche Hand hat über das Ministerium für ökologischen Wandel diesen restriktiven Zeitplan eingeführt, um Renovierungen zu erzwingen. Diese Politik des Zwangs hat jedoch erhebliche Kollateralschäden. Viele Kleinvermieter, die nicht über die finanziellen Mittel für eine Aussendämmung oder den kompletten Austausch ihres Heizsystems verfügen, ziehen ihre Immobilien lieber vom Markt zurück. Dies führt zu einer beispiellosen Anspannung auf dem Mietmarkt, insbesondere in den grossen französischen Universitätsmetropolen.

Bei Roomlala beobachten wir, dass dieser Angebotsrückgang direkte Auswirkungen auf Mieter hat, die ein Dach über dem Kopf suchen. Hier ergibt die Mietregulierung für Studierende 2026 vollkommenen Sinn. Studierende sind die ersten Opfer dieser Knappheit an kleinen Räumen (Studios und 1-Zimmer-Wohnungen), die historisch gesehen am schlechtesten im DPE eingestuft sind. Angesichts dieser alarmierenden Feststellung hat das Gesetz glücklicherweise differenzierte Rechtsrahmen je nach Art der Vermietung vorgesehen. Es ist von grösster Bedeutung zu verstehen, dass die drastischen Regeln, die für eine als Ganzes vermietete Wohnung gelten, nicht identisch auf das Teilen des eigenen Wohnraums übertragbar sind. Es ist diese fundamentale juristische Nuance, die neue Perspektiven für selbstnutzende Eigentümer eröffnet.

Der strikte Zeitplan der Vermietungsverbote

Der staatliche Zeitplan lässt keinen Raum für Zweifel. Nach dem seit 2022 geltenden Mietstopp für energetisch mangelhafte Wohnungen (Klassen F und G) trifft das Vermietungsverbot nun 2025 die Unterkünfte der Klasse G. 2028 folgen die Unterkünfte der Klasse F und 2034 die der Klasse E. Dieser Zeitplan gilt unerbittlich für gesamte Unterkünfte, die als Hauptwohnsitz leer oder möbliert vermietet werden. Für einen Eigentümer, dessen Wohnung heute als G eingestuft ist, kündigt sich das Jahr 2026 als verlorenes Jahr an, wenn er keine Arbeiten in Auftrag gibt. Er wird weder einen klassischen 9-monatigen Studentenmietvertrag noch einen einjährigen verlängerbaren Mietvertrag unterzeichnen können. Die Sanktion bei Nichteinhaltung ist hart: Der Mieter kann eine Mietminderung oder sogar die Durchführung der Arbeiten durch den Richter unter Androhung eines Zwangsgeldes fordern.

Die Auswirkungen auf die Mietregulierung für Studierende 2026

Die Mietregulierung für Studierende 2026 leidet massiv unter diesen Verboten. Der klassische Studentenmietvertrag mit einer Dauer von 9 Monaten wird vom Gesetz als Mietvertrag für einen Hauptwohnsitz betrachtet. Folglich unterliegt er denselben Anforderungen an die energetische Angemessenheit wie ein klassischer Mietvertrag. Wenn Sie zum Semesterstart 2026 ein unabhängiges Studio der Klasse G an einen Studenten vermieten, handeln Sie rechtswidrig. Die gesamte Unterkunft muss für diese Art von Vertrag zwingend mindestens Klasse F nachweisen. Das ist eine entscheidende Information, die wir unseren Nutzern oft in Erinnerung rufen: Der Schutz des studentischen Mieters hat Vorrang, und der Gesetzgeber macht bei der energetischen Leistung ganzer Unterkünfte keine Zugeständnisse, selbst bei auf das Studienjahr reduzierten Laufzeiten.

Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber: Eine Ausnahme von der DPE-Regel?

In diesem angespannten rechtlichen Kontext offenbart die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber ihr volles Potenzial. Die Regelung für Zimmer beim Gastgeber geniesst einen Sonderstatus, der der breiten Öffentlichkeit oft unbekannt ist. Die goldene Regel lautet: Die Vermietung eines Zimmers innerhalb Ihres Hauptwohnsitzes ist von der Erstellung eines individuellen DPE für das Zimmer selbst befreit, vorausgesetzt, die Fläche des vermieteten Zimmers beträgt weniger als 14 Quadratmeter. In diesem spezifischen Fall ist der DPE des gesamten Hauptwohnsitzes massgebend. Sie müssen keinen Gutachter beauftragen, um das Studentenzimmer spezifisch bewerten zu lassen. Diese administrative Vereinfachung ist ein echter Hoffnungsschimmer für Gastgeber.

Darüber hinaus hat die jüngste Gesetzgebung die Attraktivität dieses Modells gestärkt. Das „Loi Le Meur“, das im November 2024 verabschiedet wurde, hat die Regeln für möblierte Touristenunterkünfte (wie Airbnb) erheblich verschärft, indem es unter anderem Quoten und strikte DPE-Pflichten anwendet. Das Zimmer beim Gastgeber entzieht sich jedoch völlig dieser strikten Definition von möblierten Touristenunterkünften. Wenn Sie ein Zimmer in Ihrem eigenen Hauptwohnsitz vermieten, gelten Sie gemäss diesem neuen Gesetz nicht als Betreiber einer möblierten Touristenunterkunft. Das bedeutet, dass Sie bei kurzzeitigen Vermietungen von den neuen DPE-Vermietungsverboten, die traditionelle Investoren treffen, befreit sind. Dies ist eine wichtige legale Möglichkeit, zusätzliches Einkommen zu generieren, ohne von zunehmend strafenden lokalen Regulierungen blockiert zu werden.

Bei Roomlala fördern wir diese Praxis, da sie den sozialen Zusammenhalt stärkt und die Nutzung bestehender Bausubstanz optimiert. Anstatt ein Zimmer leer stehen zu lassen, stellt der Gastgeber es einem Mieter zur Verfügung und leistet so einen Beitrag zur kollektiven Anstrengung gegen die Wohnungsnot. Es ist jedoch wichtig, sein Vermietungsprojekt gut zu strukturieren, um rechtlich auf der sicheren Seite zu bleiben. Die Art des Mietvertrags, den Sie Ihren Mieter unterschreiben lassen, bestimmt direkt die energetischen Regeln, die für Ihre Unterkunft gelten. Es handelt sich nicht um eine Gesetzeslücke, sondern um eine intelligente Anwendung der geltenden Texte, die darauf ausgelegt ist, das Zuhause des Gastgebers zu schützen und gleichzeitig eine flexible Unterbringungslösung zu bieten.

Studentenmietvertrag vs. Kurzzeitmiete: Welcher Unterschied beim DPE?

Es ist entscheidend, zwischen den angebotenen Mietvertragsarten zu unterscheiden. Wie bereits erwähnt, wird das Zimmer beim klassischen 9-monatigen Studentenmietvertrag zum Hauptwohnsitz des Studierenden. In diesem Szenario unterliegt die gesamte Unterkunft (Ihr Haus oder Ihre Wohnung) den Kriterien der energetischen Angemessenheit. Im Jahr 2026 darf Ihre gesamte Unterkunft daher nicht als G eingestuft sein. Wenn Sie sich hingegen für Kurzzeitmieten entscheiden (einige Wochen, monatsweise ausserhalb des Hauptwohnsitzes oder punktuelle berufliche Aufenthalte), umgehen Sie die strikten DPE-Blockaden im Zusammenhang mit dem Hauptwohnsitz.

Hier sind die wichtigsten Unterschiede je nach Vertragsart:

• Der 9-monatige Studentenmietvertrag: stellt den Hauptwohnsitz dar. Die gesamte Unterkunft unterliegt dem DPE und darf 2026 nicht als G eingestuft sein.
• Der Mobilitätsmietvertrag (1 bis 10 Monate): konzipiert für vorübergehende Aufenthalte, bietet er mehr Flexibilität gegenüber den strikten Verboten des Hauptwohnsitzes.
• Die Kurzzeitmiete (touristisch oder punktuell): entzieht sich vollständig den Zwängen des DPE und den Quoten des „Loi Le Meur“, ideal für energetisch mangelhafte Wohnungen.

Nehmen wir das Beispiel von Sophie, Eigentümerin eines als G eingestuften Hauses in Lille. Sie kann für den Semesterstart 2026 keinen 9-monatigen Studentenmietvertrag unterzeichnen. Sie kann ihr Zimmer jedoch durchaus monatsweise über Roomlala an Auszubildende oder internationale Studierende für kurze Sprachaufenthalte vermieten, da diese Verträge im Sinne des Gesetzes von 1989 keinen Hauptwohnsitz begründen.

Vorsicht vor der Falle mit dem separaten Eingang

Dies ist einer der wichtigsten Punkte, auf die wir bei Roomlala bestehen. Damit ein Raum rechtlich als Zimmer beim Gastgeber gilt, muss der Zugang zwingend über den Haupteingang Ihres Wohnsitzes erfolgen. Wenn Sie ein Zimmer im Erdgeschoss oder in Ihrem Garten mit einem separaten Eingang zur Strasse oder nach draussen eingerichtet haben, ändert sich die Lage radikal. In den Augen des Gesetzes wird dieser Raum als gesamte Unterkunft (ein Nebengebäude oder Studio) umqualifiziert. Er verliert sofort seinen Schutzstatus als Zimmer beim Gastgeber und unterliegt den strikten Verboten für energetisch mangelhafte Wohnungen. Wenn dieses Nebengebäude als G eingestuft ist, ist eine Vermietung als Hauptwohnsitz im Jahr 2026 komplett verboten. Stellen Sie also sicher, dass Ihr Mieter sich Ihre Eingangstür teilt und die Gemeinschaftsbereiche Ihres Zuhauses nutzt.

Obligatorische Kriterien der Angemessenheit für ein Zimmer beim Gastgeber

Auch wenn die Regulierung bei der energetischen Leistung für Kurzzeitmieten oder Zimmer unter 14 m2 flexibler ist, bleibt sie bei den grundlegenden Kriterien der Angemessenheit unnachgiebig. Ein Zimmer bei sich zu vermieten bedeutet nicht, irgendetwas zu vermieten. Der Gesetzgeber schreibt über die Merkblätter von Service-public.fr strikte Standards vor, um die Gesundheit und Sicherheit des Mieters zu gewährleisten. Als verantwortungsbewusste Plattform achtet Roomlala darauf, dass jede Anzeige diese grundlegenden Voraussetzungen erfüllt. Das erste Kriterium betrifft die Abmessungen des Raums. Das vermietete Zimmer muss eine Wohnfläche von mindestens 9 Quadratmetern bei einer Deckenhöhe von mindestens 2,20 Metern aufweisen. Alternativ wird ein Wohnvolumen von 20 Kubikmetern toleriert, aber die 9-m2-Regel bleibt der gängigste und am einfachsten zu überprüfende Standard.

Neben der Fläche ist die Bewohnbarkeit des Raums an unverzichtbare Komfortelemente gebunden. Das Zimmer muss zwingend über ein Fenster nach draussen verfügen, um eine ausreichende natürliche Beleuchtung und eine angemessene Belüftung zur Vermeidung von Feuchtigkeitsproblemen zu gewährleisten. Ein fensterloser Raum, auch wenn er geräumig ist, kann rechtlich nicht als Zimmer vermietet werden. Darüber hinaus muss der Mieter freien und dauerhaften Zugang zu den wesentlichen Annehmlichkeiten Ihrer Unterkunft haben. Dazu gehören der Zugang zu Trinkwasser, Strom, einem funktionierenden Heizsystem sowie anständigen Sanitäranlagen (Toilette und Badezimmer). Diese Einrichtungen können mit Ihnen geteilt werden – das ist schliesslich das Prinzip des Wohnens beim Gastgeber –, aber sie dürfen keinen missbräuchlichen Einschränkungen unterliegen.

Zusammenfassend sind dies die unverzichtbaren Kriterien der Angemessenheit, um Ihr Zimmer rechtlich einwandfrei zu vermieten:

• Eine Mindestfläche: mindestens 9 m2 mit einer Deckenhöhe von 2,20 m.
• Eine Öffnung nach draussen: zwingendes Vorhandensein eines Fensters für Belüftung und Tageslicht.
• Zugang zu Versorgungsnetzen: normgerechter Strom und funktionierendes Heizsystem.
• Zugängliche Sanitäranlagen: freier Zugang zu Trinkwasser, Toiletten und einem Badezimmer.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel zur Veranschaulichung dieser Verpflichtungen. Stellen wir uns vor, Marc möchte eine ehemalige Dienstbotenkammer unter dem Dach seines Hauses vermieten. Der Raum misst 12 m2 am Boden, aber aufgrund der Dachschräge beträgt die Fläche mit einer Höhe von über 2,20 m nur 7 m2. Rechtlich erfüllt dieser Raum nicht das Kriterium der Wohnfläche von 9 m2 (Loi Carrez) und kann daher nicht in diesem Zustand vermietet werden, auch wenn er über ein Fenster und Strom verfügt. Es liegt in der Verantwortung des Eigentümers, die Konformität seiner Immobilie vor der Online-Stellung sicherzustellen.

Es ist auch grundlegend daran zu erinnern, dass das Zimmer kein offensichtliches Risiko für die körperliche Sicherheit oder Gesundheit des Mieters darstellen darf. Bei Roomlala betonen wir, wie wichtig es ist, den Zustand der Steckdosen, die Abwesenheit von Schädlingen und eine gute Schalldämmung des Raums zu überprüfen. Ein Mieter, der sich sicher und wohl in seinem persönlichen Raum fühlt, ist die Garantie für ein ruhiges und erfolgreiches Zusammenleben.

Semesterstart für Studierende 2026: Rechtliche Konformität und Steuervorteile kombinieren

Einer der grossen Vorteile der Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber, abgesehen von der Flexibilität gegenüber dem DPE 2026, liegt in seiner äusserst anreizorientierten Besteuerung. Um Eigentümer dazu zu ermutigen, ihre Türen zu öffnen und die Krise bei studentischen Unterkünften zu lindern, behält der französische Staat eine besonders vorteilhafte Regelung zur Einkommensteuerbefreiung bei. Zum Semesterstart 2026 bleibt die Vermietung eines Zimmers bei sich steuerlich sehr attraktiv, sofern bestimmte jährliche Mietobergrenzen eingehalten werden. Diese Obergrenzen werden jährlich von der Steuerverwaltung überprüft. Damit die erhaltenen Mieten 2026 vollständig steuerfrei sind, dürfen sie in der Region Île-de-France 206 Euro pro Quadratmeter pro Jahr und im restlichen Frankreich 152 Euro pro Quadratmeter pro Jahr nicht überschreiten.

Es ist wichtig zu verstehen, wie diese Berechnung angewendet wird, um Ihre Rentabilität rechtlich einwandfrei zu optimieren. Diese Obergrenze bezieht sich auf die Kaltmiete. Nehmen wir ein konkretes Anwendungsbeispiel: Sie wohnen in Bordeaux (übriges Frankreich) und vermieten ein 15 Quadratmeter grosses Zimmer an eine Studentin. Die jährliche Obergrenze, um in den Genuss der Befreiung zu kommen, beläuft sich auf 15 m2 multipliziert mit 152 Euro, also 2'280 Euro pro Jahr. Dies entspricht einer monatlichen Kaltmiete von maximal 190 Euro. Wenn Sie Ihre Miete auf diesen Betrag oder darunter festlegen, müssen Sie keinen einzigen Cent Steuern auf diese Mieteinnahmen zahlen und müssen sie nicht einmal in Ihren klassischen Immobilieneinkünften angeben. Dies ist ein erheblicher finanzieller Nettovorteil gegenüber einer traditionell hoch besteuerten Vermietung.

Denken Sie schliesslich daran, dass diese Steuervorteile an eine genaue Deklaration geknüpft sind. Auch wenn Sie dank der Einhaltung der Obergrenzen von Steuern befreit sind, ist es manchmal notwendig, diese Einnahmen in bestimmten Abschnitten Ihrer jährlichen Steuererklärung zu erwähnen, je nachdem, wie sich die Steuerformulare entwickeln. Wir empfehlen Ihnen, immer das Merkblatt der Steuerbehörde für das laufende Jahr zu konsultieren oder einen Steuerberater hinzuzuziehen, um Ihr Vorgehen zu 100 % abzusichern.

Bei Roomlala sind wir überzeugt, dass dieser rechtliche und steuerliche Rahmen das Zimmer beim Gastgeber zur Lösung der Zukunft für Eigentümer gegenüber den Herausforderungen der Energiewende macht. Sie vermeiden nicht nur die Sanktionen im Zusammenhang mit energetisch mangelhaften Wohnungen, wenn Sie sich für die richtigen Formate der Kurzzeitmiete entscheiden, sondern profitieren zudem von einem nicht unerheblichen Steuervorteil. Unsere Plattform vereinfacht alle Ihre Schritte: von der sicheren Kontaktaufnahme mit vertrauenswürdigen Mietern bis zur Unterzeichnung digitaler Verträge, die an Ihre spezifische Situation angepasst sind. Indem Sie heute die Regeln des DPE 2026 antizipieren, verwandeln Sie eine gesetzliche Verpflichtung in eine echte menschliche und finanzielle Chance und bieten gleichzeitig der neuen Generation von Studierenden einen herzlichen und legalen Lebensraum.